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关于房地产泡沫研判 　　【摘 要】基于我国城镇住宅市场整体空置率高企，引发楼市存在泡沫与否的讨论，文章首先对泡沫的相关文献进行简要回顾和研究借鉴；其次，利用指标指示法，以钦州房地产市场为例从房地产投资增幅与GDP增幅比、商品房价格涨幅与GDP增幅之比、房价收入比、存销比、房地产开发投资资金来源等指标入手，对钦州楼市泡沫存在与否及其程度进行了实证研究；最后，针对钦州市供求关系严重失衡的市场状况，提出了相应的对策和建议。 　　【关键词】房地产泡沫；钦州市场；指标指示法 　　1.引言 　　2014年6月10日，来自中国家庭金融调查与研究中心的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势 2014》报告显示，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。“中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套，总计3250万套，而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房，现有存量住房完全可以满足当前的住房需求。” 　　按照国际惯例，商品房空置率在5%―10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%―20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 　　空置率通常被用来佐证楼市泡沫，我国城镇住宅市场如此高的空置率是否预示着泡沫已经相当严重，泡沫是否在2014年面临破灭的争论再次成为舆论焦点。市场曾强烈要求国家统计局公布住房空置率以判断楼市泡沫。国家统计局在2010年曾回应称，目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率指标。2014年6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，目前我国对于空置率没有一个准确的官方定义。鉴于此，本文以钦州市房地产市场为例进行实证研究，研判钦州楼是否存在泡沫及其程度，不借助空置率指标进行研判。 　　2.国内外对房地产泡沫研究 　　国内外对房地产泡沫研究主要有三个方面，一是关于房地产泡沫的理论界定；二是关于房地产泡沫产生原因分析；三是关于房地产泡沫的测度。 　　2.1 房地产泡沫的理论界定 　　2.2.1国外学者对泡沫的理论界定 　　Blanchard等（1982）将泡沫定义为预期值随时间而激增的分量；Stiglitz将房地产泡沫定义为：如果目前价格高的原因仅仅是因为投资者相信将来的价格会更高，而市场中的基础因素似乎又不能证明其合理性时，就存在价格泡沫。Margent Hwang Smith等将泡沫定义为一种状况：一系列资产的市场价格高于资产未来现金流的贴现值。Learner（2002）则认为如果价格与收益之间没有联系就会产生泡沫。 　　2.2.2国内学者对泡沫的理论界定 　　曹振良和高晓慧（2002）认为房地产泡沫是由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨造成的；刘洪玉等（2003）则认为房地产泡沫是由房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑造成的。王维（2009）认为，当资产的实际价格偏离了基础价值时泡沫就产生了，且泡沫是价格对价值实质性的偏离，而不是完全由随机因素所导致的价格围绕价值的上下波动。 　　2.2.3泡沫的一般特征 　　基于上述中外学者对泡沫的理论界定，可归纳出泡沫的一般特征：（1）泡沫是对价值或者说基本价格的实质性偏离；（2）价格的升高没有基础因素支撑，完全由预期决定；（3）泡沫不可能是负的（Tirole，1982），资产实际价格的波动相对于基本价格来说是不对称的，表现为单向偏离而非上下波动。 　　2.2 房地产泡沫产生原因分析 　　国内外学者对房地产泡沫产生原因研究有：如研究银行、股市等金融业对房地产泡沫形成和导致崩溃的作用（Guttentag，1985；Herring，1986；德维庆容，1995；徐滇庆，1999；丰雷，2001；王雪峰，2006）。如运用灰色关联分析工具确定影响房价变动的主要因素（马家斌，2006；邓宇等，2009）。如建立地区商品房价格的面板数据模型，得出控制房价过快增长的重点是调整投资结构（邱雅，2009）。 　　2.3 房地产泡沫的测度 　　目前对房地产泡沫的测度方法呈现多样化特征，如利用功效系数法、设立预警段法，对房地产泡沫进行预警（谢经荣，曲波，李维哲，2002）；如使用超指数模型对房地产市场泡沫进行实证（Wei-Xing Zhou， Sornette，2003）；如采用长期均衡价格法、基本市场价值法、房价收入比法来发现房地产泡沫的存在证据（Hee Soo Chung，Heong Ho Kim，2004）；如运用收益还原模型对房地产泡沫进行诊断（杜方，200