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中国特色住房合作社制度初探 　　习近平总书记在党的十九大报告中指出：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 中国论文网 /1/viewhtm　　中国自从1998年进行住房制度改革，实行商品房制度以来，住房价格涨幅进入快车道，居民的住房压力不断增加，特别是中低收入人群，“住有所居”的难度越来越大。 　　由于房价越来越高，大量的中低收入人群很难实现购房梦，这些居民的幸福指数和获得感大打折扣，是目前中国面临的重大民生问题。中国政府非常重视这个问题，想出了多种解决办法，推出“解困房”“经济适用房”“廉租房”等制度，但还是没有解决这个大难题。最近，政府又大力推出“租售同权”等政策，鼓励居民通过租房解决住房问题。但由于中国人民对房子的特殊感情，老百姓还是以拥有一套自己的房子为目标，这个办法需要长期引导才能起到效果。2017年12月8日召开的中共中央政治局会议，更是进一步强化要求“加快住房制度改革和长效机制建设”，在此大背景下，加强研究中国特色的住房制度研究创新并探索长效机制加以推广，显得尤为迫切、也更有深远的意义。 　　他山之石：世界发达国家住房合作社经验 　　面对这个巨大的民生问题，世界上其他发达国家同样也经历过，其中解决得最为理想的，应属欧洲许多国家实行的“住房合作社”制度。住房合作社创始于19世纪中叶的欧洲，最早组建住房合作社的国家有法国、德国、意大利等国家。早在1860年，法国就出现了试验性的住房合作社；1862年德国成立了第一个住房合作社。这个制度实行150多年来，欧洲的老百姓住房问题得到彻底解决，特别是难度最大的中低收入人群的住房问题，也得到圆满解决。 　　欧洲，尤其是德国，是世界上公认的住房合作社制度运用得最为成功的国家，房价长期稳定、中低收入居民购房压力不大，综合他们的成功经验，主要在于以下几点：一是政府给予土地、税收等多方面的优惠和补贴；二是大量居民参与住房合作，达到规模效应；三是企业与政府合作，共同完成住房建设。 　　因为中国人口众多，照搬欧洲的住房合作社制度，按目前的实际情况还不可行，但欧洲的住房合作社制度，对我国解决中低收入住房问题有所借鉴。可以根据我国的国情，探索中国特色的住房合作社模式。 　　先易后难：以三四线中低收入人群为先，推进住房改革 　　何为中国特色的住房合作社模式？我们先简单地用一句话来描述它的特点，即：“政府主导、加强监管；社员参与、多方合力；优化组合、共享美好”。 　　那么，住房合作社模式为什么要选择从三四线城市先行先试呢？ 　　首先，正如习近平总书记2015年6月30日在会见全国优秀县委书记时的讲话中指出的那样：郡县治，天下安。县一级处在承上启下的关键环节，是发展经济、保障民生、维护稳定的重要基础。同时，基于住房建设投资对于各相关行业的重大拉动效应，推动住房改革，对于地方经济和就业具有十分重要的意义。因此，解决三四级城市的居民，尤其是中低收入群众的住房问题，让他们安居乐业，意义重大。 　　其次，在全中国大量的中低收入人群中，以三四线城市所占的比例最大。因此，我们这次探索中国特色住房合作社模式，先从解决三四线城市广大中低收入人群住房问题开始。 　　再次，中国城镇化进程的发展，离不开三四线城市中低收入群众的进一步参与。回首中国近二十年的发展，离不开快速的城镇化。从1998年到现在近二十年间，中国常住人口城镇化率从30.4%增长到2016年末的57.35%，这增加27%的城镇化率，为这二十年期间中国经济发展作出了巨大贡献。但距离发达国家80%以上的水平还有很大差距。据中国社会科学院《城市蓝皮书：中国城市发展报告》，中国城镇化目标是：到2030年，中国的城镇化率达到70%，也就是在未来14年期间，将约有2亿名农村居民参与到中国城镇化建设的大潮中来。 　　具体操作：各方兼顾、创新模式可行 　　通过分析研究，我??得出结论，采用中国特色住房合作社模式，能够通过降低房价和居住成本、解决长期困扰中低收入人群的购房难问题，提高县城人民居住的舒适度、便利度，让他们体验到新的现代化生活方式的美好；与此同时，参与各方，无论是政府还是合作的企业，也都将从中受益、各有所获。 　　合作社项目所在地的政府，在经济、就业、财政收入等方面，都会因此得到增长。在建设阶段，大规模建设拉动地方经济；建成后中低收入群众在县城安居乐业，加快城镇化进程，消费拉动了经济。在大社区中有一定的产业配置，通过职业培训，建立社区创业空间，将当地的特色产品通过互联互通的网络平台和各种通路进行推广营销，为地方产业发展打造平台。 　　参与合作社的各方机构和企业，加入到这个高起点的大平台，投资安全性高、收益有保障，虽薄利、但多销，分享将来全国三四线城市的广阔发展空间，实现可持续的稳定发展，是企业实现战略转