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VAR模型下我国房地产价格波动对区域消费影响研究 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 中国论文网 /1/viewhtm　　内容摘要：近年来，我国房地产产业的发展推动了国民经济的发展。在一个经济社会处于较为稳定的发展阶段时，房地产市场价格的波动是较为平缓的，这种价格波动是供求相互作用、实现动态均衡的必要条件，是引导各种市场资源流向最优领域所必需的。这种效应是房地产价格波动的均衡效应，反映了市场发展变化的方向，是引导房地产开发商和房地产产品用户行为的指示器，因此这种效应是无需政府进行干预的，反而是市场良性发展的重要表现。当房地产供求关系差异巨大，出现严重的总量或结构性供求失衡时，会对我国房地产经济产生消极影响，这种影响既包括价格波动的均衡效应也包括价格波动的惯性效应，会出现市场的不稳定态势。本文主要基于VAR模型对我国房地产价格波动对区域消费影响进行研究。 　　关键词：VAR模型 房地产 价格波动 区域消费 　　研究背景 　　综观国际经济局势，房地产市场在各国总体经济环境、投资条件与法规背景等因素的支持下，受到全球投资人的青睐。由于人口成长快速，而房地产资源有限，稀少性的特质使得房地产成为一种价格易涨难跌的有限资源，且房地产同时属于投资财产与消费财产，常代表购买者的经济能力，因此房地产市场经济的兴衰常作为经济荣景与否的重要指标（李丽娜，2015）。 　　房地产消费或投资所衍生的房地产贷款成本，实质上如同举债融资，属于高杠杆资金操作，一旦发生楼市崩盘，对于国家经济发展的骨牌效应将不容小觑，是故房地产产业实为国家经济发展的龙头产业（马亚明等，2014）。 　　一般而言，影响房地产价格波动的潜在因素大致可分为总体经济因素（如利率、收入所得、人口成长率、社会文化及政府政策等）与个体经济因素（如地理区位、交通便利性、房地产坪数、建材及楼层等）（赵宇，2014）。在这些潜在的影响因素中，利率是决定投资房地产的重要指标，通常认为利率下降将使银行存款减少，相对的使投资部分增加，进而增加国民所得。 　　如我国政府长期的低利率政策将可能影响购置房地产的机会成本，购房者易以闲置资金或举债融资大量投入房地产。且由于民众的长期预期使经济获益多为未来十年或二十年之后的房地产投资，其折现值将高于任何五年内可回收的投资产品的获利，在总体经济层面，更造成房地产需求增加使房地产价格随之上涨，影响实质经济活动，一旦房地产价格暴跌，甚者反噬房地产市场，形成房价再度下跌的泡沫危机，严重影响国家经济发展。故利率常由政府金融机关制定，为货币政策的主要工具（李勇等，2013）。 　　Gary V设定了基本VAR模型，其中包括各种模型所必需的变量。具体来说，该模型中包含消费价格指数（CPI）、实际GDP、实际房价（RHP）以及货币市场利率（MMR，用以表示货币政策工具），对除货币市场利率之外的其它变量取自然对数。根据以上顺序对模型中的变量进行排序，即对模型施加了一个递归结构的约束，其中假设货币市场利率对于其它变量的变动能够迅速做出反应，而物价、产出与房价只能对市场利率波动做出滞后的缓慢调整（庞如超，2013）。 　　马崇明（2013）以向量自回归模型（VAR）探讨我国台北地区房价与总体经济变量的关联，其所选取的变量包括利率、所得、物价、货币供给额、股价、汇率及工资。因果关系检验的实证结果发现，短期内总体经济因素包括利率、物价、货币供给额、股价及汇率均领先住宅价格的变动。在住宅价格的变异数分解中，住宅价格自身的解释程度仅占三分之一，其它三分之二深受总体经济变量的影响，显示住宅价格受总体经济变量影响相当显著。 　　房地产价格波动对区域消费影响的内在机制 　　不论是突然执行的政策或是先宣告再执行的政策，短期房价在货币需求的所得弹性较大或利率弹性较小时会有过度调整。而在货币需求的所得弹性较小或利率弹性较大时，短期房价是调整不足的，因此在政策真正执行之前，房价就已经有过度调整或调整不足的情况，而不会等到政策执行时才开始反应。但暂时性的政策只有在短期有效，政策调整结束后，房价及产出都会回到原先的水平。 　　过去有相当多的文献分别就需求或供给来探讨影响房地产市场波动的因素，尤其是有关房租与房价的变动。房地产市场的价格、数量由供给与需求所决定，因此供需模型为房地产文献中最基础的理论模型。由供给与需求出发，共同决定影响房价与住宅数量的因素，价量之间又具有相互影响的内生关系（王猛等，2013）。就需求来看，影响购房需求的因素相当多，但是否能成为有效需求则决定于购房能力与购房意愿。简而言之，为了解决土地资源的不兼容利用问题，强化环境的舒适性与都市引导发展，将有助于顺应经济发展的不同时期，土地会有其最适利用的强度，政府会对土地利用的强度与形式加以管制。 　　当货币供给额增