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从法律视角浅谈以房养老 　　伴随着中国城镇化道路的发展，中国人口结构老龄化问题突出，养老基础服务亟需完善的大背景下，住房反向抵押贷款，即“以房养老”这一新理念在中国的可行性，逐渐受到学界的高度关注。这也让我们反思当前的养老服务的缺陷，以及考虑“以房养老”本身可能出现的风险等。国内学者对“以房养老”模式的研究起步较晚，多数侧重于此养老模式带来的积极影响，较少关注它的风险和障碍。即使有，也缺乏足够的定量研究。在发达国家中已作为一种补充性的养老选择，它们多数由公共财政支持基本养老服务体系。目前我国“以房养老”的经验不成熟，但部分地区或机构已经开始实践探索。现在，包括广州在内的多个省市开始实行“以房养老”的试点。本文就以法律的视觉系统地分析“以房养老”的发展问题及相关对策。 中国论文网 /1/viewhtm　　一、推行“以房养老”的影响因素 　　1.土地使用权问题 　　说到“以房养老”，不得不提起的话题是中国房屋用地70年使用权。现行《物权法》规定：“住宅建设用地使用期间届满的，自动续期”，对于如何续期，续期后的土地使用费问题等都没有明确规定，对“以房养老”的发展确实不利。但又因为2014年6月17日保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》对住房反向抵押养老保险试点期间仅确定为2014年7月1日起至2016年6月30日止，所以实际影响并不是很大。相信若“以房养老”要深入开展，这一法条必在完善之列。 　　2.相关的纠纷仲裁机制的不完善 　　这也是阻碍“以房养老”进一步实施的关键原因。目前对于出现违约情况、老人身故后的房产处置权、评估机构和担保机构的风险承担等问题，尚未寻求到很好的法律救济途径。例如老人中途退保，谁来承担风险？风险该如何分配？还有房屋可能会面临拆迁风险，而该风险成本会造成保险公司对房价的低估，让投保人缺乏投保意愿。应特别注意的是由于我国禁止流质，保险人处置房屋的方式，不得约定老人身故后直接归保险人所有，只能采取变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有。 　　3.原则性要求的执行问题 　　在法律环境的不完备的情况下，必然使保险公司和潜在投保人在保险合同建立和履行中存在风险，主要表现为参与人的诚信问题。例如投保人对自己身体状况、自身财产情况的如实告知义务，房产评估、抵押等机构的能否坚持公平公正原则。对于这些顾虑，该如何监督。 　　二、“以房养老”的发展对策和方向 　　1.完善风险规避机制 　　（1）完善贷款机构的保护体系。从“以房养老”的基本模式可知，对贷款机构的风险在于抵押房产价值低于累积贷款本息总额。若贷款期限过长、利率上升、房产贬值等因素导致贷款数额超过房产价值的，参考美国模式，我国可由政府提供担保，采取严格的精算制度来控制风险，初期可先在以监会最新发布的经过调整的《中国人寿保险业经验生命表（2000―2003）》为基础进行定价，并在贷款业务发展成熟过程中不断制定完善行内的精算表[1]。政府机构统一向借款人收取保险费用，对借款人和贷款人的可能损失进行补偿，在保险基金金额不足的情况下，才由政府垫付。另一方面，针对银行机构处置房产问题，当事人在订立“反向抵押”合同时应该自主约定，避免银行机构在实行权利的过程中产生矛盾，也避免拍卖程序中担保物变价低估或变价过低的不利后果，保护双方利益。 　　（2）完善投保人的保护机制。一是对贷款人追索权的限制。由于受我国传统思想的影响，以及考虑到某些现实情况，如对经济处于劣势的老年人来说会更倾向于“以房养老”，那么借款人借贷的款项如果超过了抵押的房产价值，追索权的存在无疑对这些老人来说是非常不利的。二是在合同和产品的制定上，要求产品条款简单易懂，业务流程规范可行，让老人便于理解和接受。三是制定退出机制，因特别情况需要退出该反向抵押贷款制度的申请者，可在一定条件下准予退出。 　　2.完善信息披露机制，即遵守诚实信用原则 　　（1）对于投保人而言，如实披露很重要，《保险法》第16条规定：“投保人就保险标的和被保险人情况对保险人的如实告知义务。”在住房反向抵押养老保险合同关系中，投保人 需要注意的告知义务至少可以包括三个方面：即人的告知、物的告知、自身财产情况的告知[1]。人的告知即被保险人的身体状况的告知，这有利于保险人确定合理的保险金额，老年人长寿风险系住房反向抵押养老险中保险人的主要风险之一。防止出现道德风险。 　　（2）对于贷款人而言，要求对于以房养老的方方面面予以全面的披露，让借款人在充分了解信息的基础上选择以房养老的方式，特别是对贷款人信息、房地产市场信息等与“以房养老”密切相关的领域信息[2]。 　　（3）对于中介机构而言，在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正的原则，严格执行法律及合同约定。 　　3.明确土地使用权问题 　　对土