岑村房地产市场调查报告.doc

岑村项目市场调研 一、宏观环境调研 1. 广州市城市规划 1.1 2010至2020年：“优化与提升“的城市发展战略 2010至2020年，广州城市发展进入新阶段，从空间拓展向强调“优化与提升”品质转移，对新区、旧区的每一块土地精雕细琢，令城市框架更细化。2020年，广州城市发展重点在于新区配套建设的完善。包括： ①优化城市生活空间，改造旧城； ②协调珠三角及泛珠区域建设、统筹城乡发展，实现粤港澳交通一体化； ③提升城市基础设施水平，强化广州作为区域交通枢纽、物流、客流中心的地位； ④完善“双快体系”（快速轨道交通、高快速路交通）、“双化体系”（公共交通一体化、区域交通一体化）交通； ⑤构建合理的“蓝脉绿网”生态格局，实现区域生态系统良性循环，保障广州城市发展的生态安全。 1.2 ?以五大功能区建设集聚城市高端职能?持续提升城市综合实力　　广州市委、市政府提出在空间战略“八字”方针的基础上，实施“中调”战略。“中调”：疏解密度，改善人居；提升功能，优化环境；保护传统，凸显文化。　 （1）以保护历史文化资源为前提，推进旧城有序有机更新，建设世界文化名城。加强城市文化特色风貌营造，建设文化特色名片地区；整体梳理内部开放空间，提升城市形象，初步构建“两轴两岸四大绿心”城市开放空间体系；建设符合现代化国际城市需要的文化设施，举行大型文化活动，提升文化影响力；　　（2）疏解居住人口，降低居住功能比例，引导向新城区转移。引导中心片区人口向外疏解，降低中心片区人口密度；优化公共绿地系统布局，复兴河网水系，构建绿色串连步行廊道，提升生态环境品质；完善和提高基础配套设施建设水平，健全住房保障体系，提高人居品质。　　（3）加强“城中村”改造力度，促动“城中村”价值提升，改善居住环境。　　（4）实施“退二进三”政策，实现第二产业由中心城区向外围集聚区转移。适度发展都市型工业。　　新一轮战略规划经过研究提出新时期，面向新的挑战与机遇，广州市空间发展战略将从“拓展”走向“拓展、优化与提升”转变。 小结 在“优化与提升“的战略下，广州市区域中心城市地位得到了巩固和提升，保持经济快速增长，大力拓展城市空间，优化城市功能布局，适度超前建设以道路交通为重点的城市基础设施，全面提高城市整体环境质量，取得了令人瞩目的成就。“跨越式”城市框架初步形成，多中心布局已现雏形。作为广州中央商务区的天河北将会迎来进一步的发展和升级，这对天河北商业地产是一个利好消息。 2. 广州市房地产市场分析 2.1 广州市房地产市场动向分析 2011年是房地产史上调控最严厉的一年，连续的准备金率的上调，限购政策扩大到二线城市，这些都显示出政府稳定房价的决心。而一向由政策主导的房地产市场也由此陷入低谷，投资需求得到很大的抑制，市场供求关系发生改变，市场观望情绪加剧。 2.2广州房地产走势分析 供求分析 根据广州市国土房管局阳光家缘网，2012年3月，全市10区批准预售的商品房项目共15个，批准预售商品房4104套，同比增加4.5%，环比增加189.8%；面积47.96万平方米，同比增加87.2%，环比增加216.4%。其中批准预售商品住宅2796套，同比增加50.3%，环比增加117.8%；面积35.33万平方米，同比增加75.9%，环比增加145.9%。 在限购的政策环境下，这些存量远比需求量大，所以在短期内，广州的住宅市场是供大于求的。 价格分析 2012年3月，全市10区新建商品住宅网上签约均价12465元/平方米，同比下降3.1%，环比下降12.0%。 2012年3月各用途新建商品房网上签约均价情况 均价单位：元/平方米 这反映出限购令的持续，给开发商带来了很大的压力，开发商希望通过降价促销，尽快出货，以达到资金回笼的目的。 广州各区房地产分析 2012年3月各区新建商品房网上签约情况如下图： 2012年3月各区新建商品住宅网上签约面积情况如下图: 从上述两个图对比，可以看出，受到限购影响的中心六区在成交量方面远低于新四区，尤其在住宅方面的成交量更是低迷。值得注意的是，天河区的新建商品房成交面积不低，但是住宅面积却是很低，反应出天河区的商业和写字楼成交量不错。 小结 在限购的政策调控下，广州住宅的存量高居不下，购房者的观望情绪加重，未来广州房地产市场形势不容乐观。估计由于限购政策一直未有放松的迹象，广州房地产低迷情况还会继续。唯一利好的是，在住宅市场低迷的情况下，大量资金转向商业地产，未来的一段时间，广州的商业地产将会发展较快。 二：中观环境调研 天河区房地产区域分析 1天河区发展规划 天河区未来五年规划中，天河智慧城的提出则更是推动天河区商用物业发展的引擎发动机。天河智慧城是天河区正在倾力打造的“第二发动机”，广州市“十二五”规划重点发展项目，也是天河的“