乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼几点思考.docVIP

乌里雅斯太镇棚户区改造暨“平改楼”几点思考 　　城市棚户区是指城市国有土地上建设，建筑面积3000平方米以上、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的居住区。 　　乌里雅斯太镇始建于六十多年前，北倚喇嘛库仑庙（集惠寺），由一条泥泞的街道发展成如今拥有“七横三纵”柏油主干道，占地9.5平方公里的亮丽小镇。然而，由于历史、观念以及经济等诸多原因，依然存在大面积平房甚至是棚户区。 　　2008年以来，随着我旗社会经济不断发展，乌里雅斯太镇住宅与房地产市场也日趋繁荣。为创造乌里雅斯太镇良好人居环境、进一步改善人民群众居住条件和提高生活质量，棚户区改造暨平改楼工作就显得愈发重要和紧迫，同时政府也把该项工作摆上了重要议事日程。 　　一、乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼主要做法 　　乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作指导思想是：“以人为本、和谐拆迁、依法实施”。以社区委员会为载体、房地产开发企业为主体、房屋拆迁管理部门为仲裁，坚持以充分保障被拆迁人合法权益为原则，以两个房屋拆迁管理条例和国家、自治区有关房屋拆迁的政策、方针为准绳，依法实施房屋拆迁改造工作。 　　自2008年启动棚户区改造暨平改楼工作以来，先后共实施拆迁改造项目12个，计划拆迁建筑面积19万平方米，计划拆除房屋1227户。截止2011年底，已累计签订房屋拆迁补偿协议810户，完成房屋拆除738户，拆迁建筑面积近8.65万平方米，其中4个项目已全部完成拆迁改造。 　　（一）在政策上积极探索 制定合理补偿办法 　　2009年，制定了《乌里雅斯太镇旧城区危旧房拆迁改造指导意见》，经旗人民政府审定后公布执行。该指导意见明确了“主体房屋等平方米置换、附属房屋0.3或0.4置换”的基本原则，从政策上与自治区人民政府办公厅《关于进一步做好城市房屋拆迁工作有关事宜的通知》相吻合且更具有可操作性，对乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作具有重要的现实意义。 　　（二）规范房屋拆迁程序 依法实施房屋拆迁 　　乌里雅斯太镇拆迁工作分三个阶段进行。一是房屋拆迁调查阶段。该阶段的主要任务是对拆迁可行性进行论证。主要做法是：拆迁办核发房屋拆迁调查证件，社区配合开发企业对拟拆迁房屋基本情况和被拆迁人补偿意愿进行 摸底调查，开发企业统计摸底情况进行经济核算，拆迁办组织听证会或以填表认证的方式对同意搬迁情况进行统计，统计结果有70%以上被拆迁人同意搬迁的，则认定该项目可行；二是核发房屋拆迁许可证阶段。该阶段的主要任务是审核必收要件、审定房屋拆迁安置补偿方案、建立拆迁保证金和拆迁资金监管制度、签订房屋拆迁责任状、确定房屋拆迁范围和期限、核发房屋拆迁许可证和拆迁公告；三是动迁、调解、行政裁决和执行阶段。该阶段的主要任务是社区、拆迁办配合开发企业进行动员拆迁，开发企业和被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿协议，拆迁办核准拆除房屋，对达不成房屋拆迁补偿安置协议的拆迁办进行调解；经调解不成的，拆迁办依法做出行政裁决；对不履行行政裁决的，拆迁办申请人民法院先于执行。 　　二、乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作现状分析及面临的挑战和困难 　　乌里雅斯太镇社会经济目前尚处在发展阶段，住宅与房地产市场也处在培育阶段，棚户区改造暨平改楼受制约条件很多，特别是房屋拆迁工作涉及到人民群众切身利益，被拆迁人多为弱势群体，一旦处理不当，易引发恶性事件和集体上访事件。虽然乌里雅斯太镇住房与房地产市场虽日趋活跃，虽然该项工作稳步推进，但也存在着很多挑战和困难。具体表现在以下几个方面：一方面表现在住房房价偏低，拆迁成本大，难以产生很好的经济效益，开发商利益驱使，对棚户区改造暨平改楼不太感兴趣。在主体房屋拆一还一，附属房屋拆一还0.5的条件下，经测算，乌里雅斯太镇房屋拆迁成本折合楼面地价300元/平方米左右（也就是说拆迁取得的土地价格折算在建筑面积上增加成本300元左右），小区建造成本、基础设施配套费、前期工程费、管理费、销售税费等约为建筑面积1250元/平方米，两项合计成本1550元/平方米左右，而住房平均售价不足2000元/平方米。再考虑销售风险、融资、投资利息等财务费用的情况下，单就住房而言，开发企业利润空间较小。如果没有商业开发绑定住房开发，那么乌里雅斯太镇就很难形成大规模的住房开发市场。因此，政府需通过加大政策扶持，进一步培育住房开发市场；其二是乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作尚处于起步阶段，组织机构亟待完善，拆迁工作困难很大。自2008年首项工程――乌兰佳苑小区项目实施开始至今，尚不满五年，乌里雅斯太镇棚户区改造暨平改楼工作可以说是在摸索中稳步推进，房屋拆迁组织尚未健全，协调能力不强，一部分群众从思想意识上尚难接受，一部分群众借机要达到个人目的漫天要价。 　　三、充分认识棚户区改造暨平改楼的重要意义