2007年南京市万裕房地产开发有限公司江宁项目发展策划报告.pptVIP

产品定位 江宁区内中高档品质和谐生态社区 规划：实现定制别墅区与市场开发区的和谐 统一性、组团相对独立性 建筑：在与定制区的风格和谐统一基础上实 现现代性、时尚性以及创新性 园林：体现生态自然与区域人文的和谐，体 现中心湖景大园林的共享性与参与性 户型：实用与创新双重性（性价比），考虑 新政规定注，重附加值 配套：依据地块价值规划项目实际需求商业 规模及布局，借势周边现有配套规划项目内 部配套项目，便利业主生活 产品定位：户型配比（市场实际出发，不考虑政策） 户型配比设定原则： 市场的机会：市场40-60m2一房、60-90m2二房、100-130m2三房均热销，而中小面积 特别80-90m2小三房等紧凑户型在整个区域市场相对缺失 满足主流客户的实际需求：80-90m2小三房是主力需求（支付能力、投资需求等） 同类案例借鉴：80-90m2小三房是畅销的主力户型（套比应在50%以上） 本项目小三房面积以90m2考虑 市场仍有较大面积户型以及小户型面积的需求 区域市场的大面积顶层复式产品销售不畅 房型 一房 一、二房 二房 三房 紧凑小三房 舒适大三房 四房及以上 四房或其它 面积区间 40～50 70～80 90 110～130 140以上 户数比例 面积配比 5% 3% 20-25% 15-20% 12-16% 65-75% 50-60% 50-55% 15-20% 20-25% 5% 5% 7-10% + 产品定位：户型配比（满足政策条件下） 房型 一房 一、二房 二房 三房 紧凑小三房 舒适大三房 四房及以上 四房或其它 纯市场定位下 的户型配比 面积区间 户数比例 40～50 70～80 20-25% 5% 15-20% 80～90 110～130 50-65% 50-60% 15-20% 140以上 5% 5% 面积配比 3% 12-16% 50-55% 20-25% 7-10% 政策下，依据测算，本 项目尚有建设90m2以 上户型的空间14-16% （面积比） 市场有15-25%大于 满足90m2以下的户型面积占比 65-75% 14-16%的90m2以上的 户型空间（面积比） 超过90m2的户型， 面积占比25-35% 10-20% (需要调 整） 90m2的产品需求，考 虑项目14-16%的空 间，尚需调整10-20% 的比例——户型的拼拆 （均为面积比） 10-20%（面积比）需求进行户型组合 产品定位：满足政策条件下的户型配比（调整） 建议思路： 充分考虑项目容积率的最大化，结合规划设计条件保留顶层中小面积复式单位的设计 考虑一房与二房与大三房之间拼合的相对容易和方便性 对10-20%面积比例的110-130m2的大三房户型产品进行分拆调整（并且有利于根据市 场的反应进行户型拼拆） 市场依据 下的户型 配比 一房、二房 1房 2房 小3房 三房 大3房 大面积房型 4房及其他 面积区间 面积比例 套比 40-50㎡ 8-10％ 12-15% 70-80㎡ 20-25％ 25-30% 80-90㎡ 50-55％ 45-50% 110-130㎡ 5% 5-8% 140㎡以上 7-10% 4-6% 拼拆户型设计 ? 预留拼拆伏笔的小户型示意 ? A户型建筑面积约80m2/两房两厅 ? B户型建筑面积约37m2/单间公寓 –组合分析： ? 情况1：客户根据实际情况选择A户型或B户型 ? 情况2：同时购买AB户型（适用与两夫妇和长者/小孩分开居住又有所联系） ? 情况3：同时购买AB户型并合并使用（合并成3房2厅大三房户型） 主人套房 A户 B户 型 型 A+B户型 主人 房衣 帽间 主人 房卫 生间 入户 花园 80m2 37m2 建筑面积：117m2 项目形象定位及案名建议 突出区位与资源优势 突出文化与概念 突出品质与品位 塑造项目与企业品牌 万裕·蓝色康桥 大学城内 城市菁睿 品质、生态 生活社区 区域属性，同时 体现“康桥”代 表的文化内涵 客户特征，菁 英、睿智，强调 身份与认同 以品质感体现“蓝 色” 指代的文化和 人文气息；强调生态 与自然，景观资源 生活便利，社区 文化，社交平台 淡蓝色回忆里 纯真的青春、理想、未来 当春风沉醉于湖畔 你听，耳旁再次回响起那诗的吟诵 “寻梦,撑一支长篙 向青草更青处漫溯 满载一船星辉