房地产登记中非要式申请材料缓和处理.docVIP

房地产登记中非要式申请材料缓和处理 　　房地产登记一般是由申请人启动，其提交的申请材料经登记机构工作人员查对、审核后，符合条件的房地产权利便记载于登记簿。房地产登记是一种要式行政行为，即申请人必须提交书面材料，登记机构收执申请材料、经过审核登簿后物权登记生效，申请材料及审核材料归档后作为登记生效的主要依据。这个登记过程意味着申请人的意思表示要落实到书面材料上，形式多样的申请材料均须以书面形式向登记机构提交。同时，房地产登记是羁束性的要式行政行为，是对特定法律事实、法律关系或者法律地位的甄别和公示，对相对人的权利义务能产生一定影响，因此，该行政确认行为的实施受到法律的严格约束，须采用书面形式确认，在程序和收件要求方面都有着严格的规定，不能任由申请人提交自制的不规范的材料，也不能任由登记机构随心所欲收取无关或无效的材料。每一份申请材料都须以合法而有效的形式体现，这一表现形式是相对固定的，也就是说要式行政行为对应要式申请材料。有学者提出，非依法定形式作成的要式行为不能发生法律效力。所谓要式申请材料，则是指申请人提供的申请材料应符合法定的形式要件。也就是说，针对每一类登记情形，应有基本统一的申请材料要件和表现形式。 　　在房地产登记中规定收取整齐划一的申请材料至少有以下几个必要性：一是业务标准化、规范化建设需要，作为登记机构登记形成的主要成果――登记资料，申请材料是其主要组成部分，而整齐划一的申请材料是保证资料顺利传递、电子化转化的前提条件，也是档案规范化管理的必需和日后档案信息查询利用的必要前提。二是可以大大提高工作人员受理效率。对应于不同的登记类型，制定各种统一和普遍适用的申请材料格式有利于登记工作人员方便地识别和应用，从而加快受理速度，提高受理时效。三是有利于规范当事人发生的物权行为。不同的物权其产生的缘由不同，针对不同的缘由制定相应的格式文本，可以方便地为当事人接受利用，也可以有效防范交易风险。申请材料是表示登记原因和申请人意思的直接表现形式，房地产登记审核以书面审核为主，即申请材料形式合法、有效是登记合法的关键。根据物权取得的不同渠道，以及不同性质房地产、不同登记类型，申请人需要提交不同的申请材料。如通过建造原始取得的房地产，其登记原因证明文件是批准建造的材料；又如通过买卖取得的房地产，其登记原因证明文件是买卖合同。 　　但是，由于房地产登记类型的繁多，各地的法规规章不尽相同，加上事物存在多样性，标准化、要式化的申请材料难以涵盖所有的登记业务，这就需要登记机构本着实事求是的态度，对当事人提供的非要式申请材料进行适当处理和正确使用。 　　我们知道，申请行为是由主体、客体、事由三部分构成，因此，登记申请材料亦由三方面组成，一是申请登记事项的表示，这是申请人主动表示、向登记机构发出请求的体现，这种体现载体便是申请书和申请主体证明。二是申请登记事项的原因证明文件，缘何要对此事项登记？登记的主要依据是什么？三是用于记载的房地产相关要素所需要的辅助申请材料。这三类申请材料的要式要求是不同的。 　　首先，申请书是申请人登记诉求的载体，是启动登记时必不可少的要件，而且形式要求相当严格，是由登记机构制定的标准格式。申请书上的信息都是依申请人意思和事实所填报，这些信息是记载于登记簿的主要依据。如申请书上要有当事人签字、申请事由、事项。为便于当事人填写申请书，登记机构一般为申请人提供了网站、现场等多种途径获取申请书，因此一个城市的申请书格式应当统一标准，不应由当事人自行提供版本。 　　其次，身份证明是表明申请主体的最有效载体，因此也有严格的要式要求。根据不同的主体，身份证明的制作部门是不同的，最常见的成年人，其身份证明就是由公安部门制作的身份证，这是代表其不同于他人的法律证明。而教师证、工作证等证件仅能用于某一行业，不具有代表身份的通用性，因此均不可替代身份证。在申请人无法提供身份证时，应由公安部门出具正在办理身份证的证明或临时身份证代替要式身份证明。当然，对于一些主体缺失的登记，在无法提供身份证或临时身份证等身份证明时，有法律文书的支撑也是可以的，即法律文书中列明被执行人的姓名和身份证号码才能作为非要式身份证明使用于登记之中。至于申请人为单位的身份证明，根据单位的性质，其身份证明是分别由工商部门、技监部门等主管部门颁发的，但也有一些特殊主体，没有相关部门登记过其身份，如业委会、村民小组等，对于此类主体的申请材料，需要缓和处理，即根据法律规定提供相应的证明文件。 　　再次，对于登记原因证明文件的要式要求根据物权取得途径不同而不同，但也都不同程度地存在要式要求。如为合法建造取得，则只有规划部门出具的规划许可证明才符合登记要求。而规划许可证明的主要表现形式是规划许可证，当无法提供规划许可证时，应提供规划部门出具的房地产系合法建造证明。其他部门如城管