上海东海别墅项目投资可行性研究分析报告（可编辑）.docVIP

上海东海别墅项目投资可行性研究分析报告 上海东海别墅项目投资 项目可研报告可行性研究报告项目建议书XX工程咨询 可行性研究报告 详细摘要 第一部分 项目决策背景七大利好因素 一上海市经济保持着快速健康的发展 二上海市房地产市场供销两旺持续看好 三上海别墅市场全面繁荣量价齐升 四上海市嘉定区发展势头良好 五F1方程式赛车场距本项目仅4公里 六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕2月28日嘉定区土地开发中心与深圳金地集团上海嘉宝集团就占地140公顷的格林风范居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式作为嘉定区目前最大的房地产开发项目以及整个南翔星城规划中最先启动的项目南翔镇国际化社区格林风范的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕与本市宝山区普陀区接壤北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪嘉高速公路 均价元平方米 综合分值 东海别墅可实现的均价元平方米 东渡园景别墅 3800 92 4130 皇府别墅 3800 95 4000 绿谷别墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康桥半岛 5000 110 4545 算术平均值 4499 东海别墅可实现的均价三大价位低价位4000元平方米中价位4500元平方米高价位5000元平方米 2根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价4050元平方米以上 结论东海别墅可实现的均价三大价位低价位4000元平方米中价位4500元平方米高价位5000元平方米 二东海别平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 三分析各价位下的均价的销售风险 综合结论 鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值本项目可选择4500元平方米入市随着人气的集聚和认知度的增强广告包装推广的深入人心再向高价位拔升 第六部分 项目的投资收益分析 一销售收入预测 二别墅成本预测 三项目利润测算 利润指标的测算 单位毛利 项目利润销售面积 101397元元9 四现金流量测算 内部收益率为7632 核心指标的基本要求参考 内部收益率≥25 五经济指标汇总 经济指标 单位数值元m2 项目总金额万元 备注 销售收入 4542 8635 住宅销售收入 直接成本 3290 6254 开发成本 总投资 3400 6463 开发成本期间费用 　 1719 税后利润 　 1151 内部收益率 7332 使累计净现值为零的贴现率 销售净利率 1333 项目净利润销售收入×100 总投资回报率 1781 项目净利润项目总投资×100 六敏感性分析 就该项目的销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析得出销售收入相对于成本更加敏感当售价下降10成本上升超过10时项目的销售净利率低于9项目的投资回报将受到一定的影响 第七部分综合分析与建议 从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期各方面的时机都比较成熟项目抗风险能力较强且可获得较好的投资回报 对东海别墅的改建是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关键 目 录 第一部分 项目决策背景七大利好因素 8 一上海市经济保持着快速健康的发展 8 二上海市房地产市场供销两旺持续看好 8 三上海别墅市场全面繁荣量价齐升 9 四上海市嘉定区发展势头良好 9 五F1方程式赛车场距本项目仅4公里 10 六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 10 七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 11 第二部分 项目及周边环境分析 12 一项目位置 12 二项目现状 12 三项目周边3000米范围内的社区配套 13 四项目的初步评估 14 第三部分 市场现状及其趋势判断 14 一上海市房地产市场整体分析 14 二上海市别墅市场整体分析 17 三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 26 四南翔镇房地产市场及楼盘分析 28 第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议 29 一项目优劣势分析 29 二产品的营销建议 30 第五部分 项目均价的预测 31 一类比价值预测法 31 1根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 31 2根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 32 二东海别平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 33 三分析各价位下的均价的销售风险 33 第六部分 项目的投资收益分析 34 一销售收入预测 34 二别墅成本预测 35 三项目利润测算 35 四现金流量测算 36 五经济指标汇总 37 六敏感性分析 37 第七部分综合分