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房地产统一登记若干问题 　　当前，对《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）的征求意见虽然已结束，但是关于这个问题的讨论并没有停止。以笔者对房地产登记实务的了解看，该《征求意见稿》实在是没有多少新意，从某种意义上讲属于“急就篇”。 　　一、《征求意见稿》的规定与现行房地产登记制度的关系 　　就该《征求意见稿》本身的内容看，与现行的房地产登记制度没有很大的冲突，甚至某种程度上并没有将已经历经多年发展的、现行的房地产登记制度完整地表达出来。 　　按有关部门的解读，《征求意见稿》的重点包括以下几条。第21条：国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。第22条：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。第23条：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料（该条内容过去也有规定，如住建部2007年颁布的《房屋登记办法》和国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》及住建部2006年发布的《房屋登记信息查询暂行办法》、国土资源部2002年发布的《土地登记资料公开查询办法》）。第24条：不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的，未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料（该内容原来在登记机构内部是有规定的。如《房屋登记信息查询暂行办法》第15条规定：查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围；第16条规定：查询人对查询中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。《土地登记资料公开查询办法》第15条规定：查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任）。 　　对比住建部2007年颁布的《房屋登记办法》和国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》，就会发现除上述21条、22条的内容之外，其他内容并没有超越现行的规定，也没有创设新的法律制度。 　　现有的房地产登记体制在住建部门和国土部门各自成一体系，但主要原则和操作层面并无本质性的区别。就具体制度看，两部门所分别发布的《房屋登记办法》和《土地登记办法》的基本原则也大体一致。笔者认为：由于我国土地权利与单个的房屋所有权主体的权利行使存在一定的脱离现象，且相对于土地登记，房屋登记工作开展时间久，与老百姓的个人权益关联更直接、紧密（尤其是对于公寓式住宅更是明显），因此在实际操作上可能更贴近老百姓一些。 　　二、《征求意见稿》与现实操作制度的衔接 　　就该《征求意见稿》和目前的现实状况看，亟待解决的无非是两个问题：一是制度架构问题；二是实际操作问题。就前一个问题，笔者与多数人的看法不同：笔者认为制度是早已确立的，现在只不过是进行一些机构上的改革而已。就《征求意见稿》的内容看，与过去传统的做法并无本质性区别，也没有创设新的制度体系，而仅仅是将原来两个部门的职权进行了统一（此处仅指房地产领域，不涵盖其他不动产登记领域）。 　　毋庸讳言，现行房地产登记制度的基本原则和操作制度自民国以来一直在技术上是延续的，应该不存在具体操作制度的重新架构问题，也不存在任何法律执行上的障碍，问题存在于机构改革中的人事和职权划分。 　　笔者忧虑的是具体制度的运作。如若操作不当，有可能出现已有的制度被抛弃，而新规范又未建立的情况，或者是出现操作上的名不副实状况，这样可能产生的问题就更多。因此就以上两个关键方面看，目前有下列问题需要澄清。 　　1.机构与人员问题 　　虽然统一登记机构建设已经初步进入正常轨道，甚至国家首任不动产登记局的局长业已产生，表面上看组织架构似乎不成问题。但据笔者了解，在地方层面，国土系统内基本上已经积极行动起来，而在其他相关部门如房产部门的登记机构和人员目前仍然还是维持现状，且处于相对茫然状态，有的地方甚至没有具体的改革方向。以人员制度为例，房产系统原有房产登记官考试制度，现在许多城市的房产部门基于对将来体制的不确定性预估，停止了对登记人员的技术考核，或者暂停了登记官考试，但登记工作仍然在照常进行。在目前房地产权属状态日趋复杂的情况下，对