房屋赠送面积偷面积分析0.pptVIP

送与不送研判——土地成本 假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 结论： 赠送面积的利润率与土地成本无关； 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升； 利润率拖累区 利润率拉升区 分界点 送与不送研判——土地成本 假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 结论： 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率； 利润率拖累区 利润率拉升区 送与不送研判——建筑成本 结论： 赠送面积的利润率与建筑成本成反比； 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率； 假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 利润率拉升区 利润率拖累区 分界点 送与不送研判——建筑成本 假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 结论： 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率； 利润率拖累区 利润率拉升区 案例：近期招标地块均位于利润率拉升区 假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 1 招商观澜中心 2 中信西乡 3 天健宝安中心 案例：近期招标地块均位于利润率拉升区 案例：近期招标地块均位于利润率拉升区 假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 赠送面积折算率取值参考 赠送面积项目 折算率取值参考 具体取值重点考虑因素 内庭院 两层通高,不能封不能隔 R-50% 景观采光通风 两层通高,能封能隔两层 150%-195% 房间好用性\景观采光通风 一层,不能封 R-50% 景观采光通风 一层,能封 50%-95% 房间好用性\景观采光通风 地下室 可改为标准层高 70%-90% 房间好用性\景观采光通风 2.2米层高 50%-75% 房间好用性\景观采光通风 假复式 夹层≤2.2米 60%-80% 房间好用性\景观采光通风 夹层＞2.2米 70%-95% 房间好用性\景观采光通风 入户花园 一层,不能封 R-50% 景观采光通风 一层,能封 50%-95% 房间好用性\景观采光通风 两层通高,不能封不能隔 R-60% 景观采光通风 两层通高,能封能隔两层 150%-195% 房间好用性\景观采光通风 隐形衣橱 　 85%-100% 位置尺寸合理性 凸窗 假凸窗 80%-98% 可利用性 落地凸窗 70%-85% 可利用性 凸窗 50%-70% 可利用性 露台 不能封 R-40% 景观采光通风 能封 50%-95% 房间好用性\景观采光通风 阳台 不能封 R-40% 景观采光通风 能封 50%-95% 房间好用性\景观采光通风 花池 不能封 R-30% 可利用性 能封为室内空间 50%-95% 房间好用性\景观采光通风 R为保底折算率=单位建安成本×（1+15%）/均价 赠送面积价格提升公式 P送=P不送×（1+R1R6/R5） △P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4 案例 建筑成本 C建 面积赠送率 R1 配套面积比率 R4 实用率 R5 赠送面积折算率 R6 P送 P不送 △P △P保底 宏发领域 1800 27% 1.3 80% 50% 14000 11979 2021 737 西岸观邸 1800 30% 1.3 80% 65% 10000 8040 1960 819 名词解释 P送：已考虑赠送面积后的均价 P不送：不考虑赠送面积时的均价 △P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等） C建：单位建筑成本 R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积 R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价 R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价 R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2 R5：实用率=套内面积/建筑面积 R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期 关于土地增值税对赠送面积的影响 相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上