第五 房地产评估ppt课件.pptVIP

四、操作步骤 1、调查基本情况——规划等限制条件+位置+自然情况 +公共设施+权利状况 2、确定最佳开发利用方式——最佳土地用途+容积率 +覆盖率+高度+档次等 3、预测楼价——出售总价或出租收益现值 4、估算成本费用—— 建筑费+专业费+利息+税费+租售费用 　利息: 即预付资本（地价+建筑费用+专业费用）的融资成本 　其中: 地价计息期——整个工期（建造期、空置期、销售期） 　　　 开发费及专业费计息期——一半建造期、空置期、销售期 5、确定合理利润 利润=（地价+建筑费用+专业费用）×投资利润率 6、估算待估土地价格 例5-10 举例 例5-10 根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平方米300元，该类房地产的还原利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）： 年纯收益=300 ×12 ×5000 ×80% =1440万元 总价=1440/8%=18000万元 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000 平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设 期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字 楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费 用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行 年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 例题5-11 地价 ＝ 预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用 －利息－税费－利润 （1）楼价 ＝ 2000×2.5×9000 ＝ 45,000,000（元） （2）建筑费和专业费 ＝ 3000×2000×2.5×（1+10%） ＝ 16,500,000 （元） 　　　 （3）销售费用和税费 ＝ 45,000,000×（2.5%+6.5%） ＝ 4,050,000 （元） 　　 （4）利息 ＝ 地价×【(1＋6%)2－1】+16,500,000×【(1+6%)1-1】 ＝ 0.1236×地价＋990000 （4）利润 ＝（地价＋16,500,000)×10% （5）地价 ＝ 45,000,000－16,500,000－ 4,050,000 －0.1236×地价 －990000－ 0.1×地价－1,650,000 （6）总地价 ＝ 21,810,000÷1.2236 ＝ 17,824,452 （元） （7）单位地价 ＝ 17,824,452÷2000 ＝ 8912（元/平方米） 楼面地价 ＝ 8912÷2.5 ＝ 3565（元/平方米） 在现金流量折现法中利息和利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率， 所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利息），又包含风险收益部分（利润）。 举例 五、剩余法——现金流量折现法 例:? 需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。 该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年， 容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得 该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安 装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业 费用为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的 建筑安装工程费、专业费用，第二年需要投入40％；销 售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地 产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％， 预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价 格为每平方米建筑面积2 000元。试用现金流量折现法测 算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率 为12％)。 （1） 开发完成后的总价值 ＝2000×5000×2÷(1＋12%)2 ＝1594.39(万元