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房地产开发项目后期物业管理阶段法律问题研究 　　[摘 要]我国房地产行业发展迅速，但房地产法规建设不太完善，使得房地产市场的问题较为突出，在现今房产火热的条件下，最容易令人忽视的就是售后物业管理的问题，少数的房地产开发公司恶意侵害买受人合法权益事件屡见不鲜，给房地产产业带来了极坏的影响。要正确的引导整个行业健康的发展，就要加快加强房地产相关的法律政策的研究与实施。 　　中图分类号：C931.1 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）24-0273-01 　　第一，我们先谈一下前期合同的签订问题。 　　物业管理合同的签订分主要为四个步骤，（1），开发商通过招投标的方式竞选物业公司，（2），开发商和选定物业公司签订前期合同，（3），开发商把前期合同的主要内容写入物业买卖合同，（4），业主入住的时候，直接跟物业公司签定协议合同。 　　其中在前期合同业主，无法表达自己的意见或主张权利。所以说，对于业主而言，对于物业公司这一块，假如关注的话，只有两种选择，要么放弃对于物业的不满，物业合同当中的前期合同内容对自己不公平，或者不合理，可以放弃。决定要购买这房子，必须无条件接受，物业公司和开发商签订的物业合同，没有商榷的余地。实际上我们感到业主买房子过程中，关注的中心不是物业合同的内容，从入住以后接触物业服务的时候开始，才开始发现问题。 　　开发商与业主签订物业买卖合同里，开发商应当把前期合同内容，应当如实的写入物业买卖合同之中。在业主签署前期合同的环节里，物业公司也应当确保前期合同内容和与开发商签订的前期合同内容是一致的。作为业主，要仔细检查，与开发商和物业公司前合同协议来验证签名的签署本人是否一致。所以，我认为预先签署的合同每一个环节，诚信是至关重要的。 　　美国的房屋社区管理模式由社区协会签定相关合同，聘请管理公司，而经理人是管理公司的代表。 　　小社区的协会一般倾向于自我管理。自我管理的社会团体组成的协会占了绝大数的一部分；现在，美国有大约15万自我管理的社会团体。 　　许多大型组织选择聘请管理公司，以保持他（她）的社区。这种典型的方案适用于哪种类型的大型社区。大型社区的日常管理活动需要一个现场经理，他（她）可以由社区协会聘请或可由管理公司的雇员被发送。当小社区聘请管理公司，社区协商安排将主要进行异地物业经理物业管理的职责。 　　美国的这种模式有自己的独到优势，但是由于文化制度等多方面的限制，不能全套照搬到中国来，我们要吸收其先进的做法，制定出适合我国的政策法规。 　　第二，关于物业管理合同的特点与合同解除权。 　　（1）首先，物业管理合同，其中有本身的两点问题，一是对物的管理，二是包括对行为的管理。该事项管理是公共，公共设施，建筑设施管理的一部分。行为在物业法律意义上的管理，既要维持这个事情，并在不损害这种法定义务公众利益。这是随之而来的，所以在我们讨论物权法草案，其中有明确规定，在不影响公众安全的行为，当然，如何进行相应的行政主管部门应该介入那里有一个行为的管理，这样的行为管理是指对业主在行使自己的专有部分的时候，或者说他上共有的部分或构成危险时，公共设施，物业公司有这样的停止这种行为是一个正确的行为。然而，更多的有关此行为的管理，缺乏约束的物业管理合同。因此，它成为了物业公司，有一个所谓的物业管理权。这使得更多业主抵制物业公司的管理行为，认为物业公司是被雇佣来的，它无权做出管理行为这种纠纷就出现了。所以在这个问题上，相应的就会产生一个问题，那就是说，物业公司的这种对行为的管理来源是哪儿？巴泽尔认为产权是有价值的，只要他们的所有者完全享有它。但不完善的财产权利的划分留下一些权利的交集区而产生了一个共同的财产。共同财产将导致租金耗散。 　　（2）物业管理合同作为一个整体是一种委托合同。不同于一般的委托，代表一般的物业管理合同可以追求一个目的，但结果并不是很在意它，结果一般都不会在意这一点，或者说没有对收费的结果，所以这个问题。虽然它基本上是一个信任关系，但在这里，这是因为居民增加使用人好，还是内容服务的很多社会服务，应尽可能明确。 　　（3）关于物业管理合同双方主体问题。首先合同的主体在业主这边，应是业主大会，业主大会只是委托或者授权业主委员会的委员，或者业主委员会主任在这上面签字而已。在这种情况下，根据我们目前的物业管理条例的规定，那就是业主大会来选聘物业公司，而不是业主委员会选聘公司，这一点非常明确。其签定合同的这个主体，一定是业主大会，而不是业主委员会。这个主体的确定，就必然产生了，签订程序，如果这个合同签订没有业主大会的批准，或者事先没有业主大会的授权，那么这个合同的效力是待定的，或者说这个合同就是无效的。既然确定业主大会是成为合同的主体，对于物业公司的这种聘任在程序上需要有业主大会按照法定的2/3投票权