上海投资咨询公司某项目可行研究报告.docxVIP

目 录前 言第1章 项目概况第2章 市场分析第3章 建设方案第4章 市政配套第5章 环保及节能第6章 项目法人与项目的经营管理第7章 工程建设进度第8章 投资估算、资本金及资金筹措第9章 财务效益分析第10章 结论与建议附表：1、投资估算表2、销售收入预测表3、总成本费用估算表4、损益表5、现金流量表6、敏感性分析表第1章 项目概况1.1 项目名称XXXX二期商品住宅项目1.2 项目法人概况公司名称： XXXX住 所： XXXX法定代表人：XXXX注册资本： 人民币壹亿元企业类型： 一人有限责任公司(法人独资)经营范围： 房地产开发经营、销售建材、五金交电、园艺花卉(涉及行政许可的，凭许可证经营)。XXXX有限公司的企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书分别详见附件4、5。1.3 项目建设地点XXXX二期商品住宅项目位于XXXX，基地东南面与闵吴铁路支线相邻，地块边界距铁路支线15米，南面为XXXX一期商品住宅项目（在建），北面和西面均为已规划或建成的住宅小区，基地面积为35371平方米。1.4 建设内容本项目总建筑面积为XXXX平方米，其中住宅建筑面积XXXX平方米，公建建筑面积1115平方米，地下车库建筑面积7932平方米，地下自行车车库建筑面积2421平方米。本项目地上建筑面积为53839平方米（其中：计容积面积为53176平方米），地下建筑面积为10697平方米，容积率为1.5，建筑密度为15.38%，绿地率为35%。1.5 市政配套本项目日最大用水量为704m3，日最大排水量为 634m3。本项目用电容量为1986KVA；本项目天然气用量为122m3/h；经征询相关单位意见，本项目基本满足市政配套条件。1.6 建设期本项目计划于2007年第4季度开工，2009年第3季度末完工，预计建设期为2年。1.7 投资估算、资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为XXXXX万元，其中，建筑安装工程费用为16015万元，其他建设费用为12453万元，预备费为1281万元。项目建设资金由项目法人自筹解决。按照国家建设项目实行资本金制度的有关规定，项目资本金需占建设投资的35％。本项目所需资本金为10412万元，资本金证明详见附件8。1.8 财务效益分析本项目主要财务效益指标如下：财务内部收益率 13.5％财务净现值(I=9%) 1098万元静态投资回收期 2.8年(含建设期)第2章 市场分析2.1 上海房地产市场总体发展趋势近年来，国家对房地产业出台了一系列调控政策和法规，有助于加强市场调控与管理，进一步规范市场，提高住宅消费服务水平，保持房地产业的持续稳定增长，促进房地产经济的增长方式由速度规模型向质量效益型转变，促进房地产市场的发展机制由主要靠行政措施和政策调控向主要靠市场机制自身调节转变。2006年，上海房地产市场宏观调控已初见成效，市场平稳发展。具体表现在：（1）市场成交量和供应量得到有效控制。相比2005年，2006全市新建商品房销售面积和竣工面积均有所降低，分别为3025万平方米和3724万平方米，其中商品住宅销售面积为2615平方米和2747万平方米；（2）房价涨幅得到一定抑制。2006年全市商品住宅销售均价为7040元/平方米，相比2005年的6697元/平方米，上涨5%；（3）房地产开发投资基本稳定，2006年全市商品房建设投资与2005年基本持平，为1154亿元。2007年以来，上海房地产整体市场继续呈现平稳发展态势。具体表现在：（1）从市场供求情况来看，1、2、3月份呈现供略大于求的状况，而4月份以后，市场则表现出供略小于求的态势，整体来看，市场供求关系基本维持在1：1.2。（2）从价格走势而言，则表现出小幅上升的态势，其中部分板块由于需求明显高于供应，价格出现一定的上扬。（3）从开发区域上来看，上海房地产开发重心正逐步从市中心转移到郊区。由此将对上海房产开发带来三大变化：一是将出现一批借鉴国际经验和特色风貌，开发建设高起点规划、高质量建设、开发规模适度、功能完善、生态环境优良的大都市特色风貌城镇；二是围绕住宅品质和个性，住宅建设将突破以往几年市中心开发楼盘品质雷同、立面相似的一般格局，加快住宅产品的优化升级；三是一大批具有前瞻性、现代化、集约化、信息化、特色化的楼盘，通过与国际水平的加速接轨，将会促进住宅消费观念的变化和购买力的提高。预计未来一段时期内，上海房地产市场整体供求基本平衡，房价小幅上涨，建筑产品的品质和个性将被进一步突出和强调，并且随着上海郊区城市化进程的加速，城镇经过几年的规划布局已进入实质性的规模开发阶段，一大批精彩纷呈的郊区特色风貌楼盘将展现在市民面前。2