“国贸 海岸公馆”营策划报告.docVIP

PAGE PAGE 26“国贸·海岸公馆”营销策划报告二00六年七月九日第 一 部 分项目分析一、地块概况本项目位于国贸路西段，西接金龙路美食一条街，周边配套成熟，属于国贸CBD核心地段。二、生活便捷程度状况分析交通情况：项目位于国贸路主干道旁，双向四车道，路面平整、人行道较宽敞，车辆运行通畅，交通极为便利。周边配套情况本项目周边的生活配套极其完善，银行、酒店、餐饮、娱乐、购物、证券等配套遍布周边，属于海口市生活、工作便捷度最高的区域。三、项目SWOT分析优势（S）：区位优势项目位于国贸路西段，为国贸CBD核心地段，交通极为便利，产品价值得以充分体现。成熟生活配套商业配套、生活配套高度集中区域。地块的升值随着城市建设步伐加快，CBD辐射范围也在迅速扩展，本地块位于CBD核心区域，升值潜力大。劣势（W）：项目自身形象问题本项目自身昭示效果不明显，对项目自身形象推广带来一定的难度。特别是紧邻周边的楼宇，与项目楼间距较小，大部分户型通风、采光及景观条件受到较大程度的制约，房间的私密性也受到一定的影响。噪音问题项目位于国贸路沿街路段，虽然有较好的区位优势，但交通干道上的噪音问题也将给项目带来一些负面影响。机会（O）：城市规划带来商机国贸中心区作为海口市对外的窗口，已被岛内外商务机构及投资客看好，给项目的销售顺利完成带来机遇。产品差异化造就市场空间本项目高档小户型的市场定位，必将吸引众多买家的关注，也将成为本项目的亮点。威胁（T）：政策因素国家宏观购房政策对岛外客户及投资客户造成负面影响。海南省政府取消购房入户政策对销售也会产生一定压力。市场因素多个同等规模项目在同片区内在售或即将销售，对本项目造成一定的销售压力。特别是在售的瑞特广场、国贸经典是同区域内的直接竞争对象，且价格上占具一定的优势，这些都给本项目的销售形成较大的竞争态势，销售压力加大。四、项目核心优势分析规划优势显著国贸商务区作为海口窗口，整体规划已基本成型，已形成良好的投资环境，势必对本项目的推广销售带来利好。对本项目的市场认可度具有良好的推动作用。精品小户产品优势市场目前在售小户型产品多为停缓建项目改造，从产品品质、产品形象上都不高，本项目经用心打造后，全新出炉，全面提升小户型产品品质，区别于市场其他同类产品，真正体现出产品价值。项目自身形象根据给定的经济指标，项目在市场定位的基础上，对建筑进行现代手法设计，可以确信项目凭借自身建筑形象，势必将成为国贸路上现代风格较为突出的高档建筑。良好的投资环境由于小户型面积小，决定了单套的总价适中，同时具备良好的办公环境，对投资者也具有一定的吸引力，多样化的产品设计，使市场面得以扩大。五、核心客户群挖掘作为本项目的各项优势的体现，使本项目客户群广泛，主要表现为以下几方面的客户群体： 1）自住型 2）本地投资者 3）商住两用客户4）纯办公客户5）岛外投资客6）岛外养老客户群7）岛外投资型客户8）岛外渡假型客户【核心客户的主要特征】 1）主要以投资、居住为目的，对城市中央区域居住氛围认知度较高，其居住辐射面由本项目向周边延展。他们比较在意交通便捷，生活、工作在中央商务区域，比较注重生活品位、愿意选择面积较小的单位暂住、以房地产作为投资渠道、有一定的经济基础，个人年收入在5万元以上，更看中的是本项目产品品质及地段优势。对本片区发展认同度较高，认为具有较高的升值潜力及投资价值等，是促成购买行为的重要因素。 六、价格策略1）、价格拉动：以低价入市，整体实现3500元/平方米的均价目标。根据本项目自身特点，制定合理的层差价、朝向差及景观差价。2）、价格策略（以目前市场价格为参考，真正实现价格以当时市场价格为基准）：A、低价入市、低开高走策略：开盘以2880元/平方米入市，以其高性价比吸引市场眼球；待到项目具有了一定的人气后，则逐步提高价格。 B、控制总价策略：从目前的该片区市场看，总价是市场较为关注的一个重点。目前国贸片区总价在10-20万元不等，这是由于其产品品质及产品形态设置不同所致。而市场调研显示，总价越低的楼盘，在楼盘品质上有一定的提升，销售难度随之越低，销售率越大，销售周期也越短。（4）、付款方式多样化策略：采取灵活多样的付款方式，以降低部分购房门槛是本项目顺利完成销售目标的关键。第 二 部 分营销推广计划根据项目工程进度，结合市场销售节奏，兼顾区域其他项目上市时间，特制定出如下营销推广计划。一、入市时机和销售前提条件1、入市时机本案初步预计将于2006年8月入市内部认购，随着置业者购房心态的日趋成熟、理性，本案入市时应具备如下因素：售楼处建成使用；样板房及交楼标准房建成并开放；楼体悬挂条幅；围墙、外展板、导示系统等现场包装到位国贸片区整体规划图的全面展示；2、销售前提条件：预售许可证的取得；按揭银行的落实；其他法律手续的完备。二、