第7章房地产项目融资与税收2016-2017-2.ppt

开征房产税对房地产市场的影响? 有利于稳定房地产市场预期， 有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为， 有利于改善人们购房的理念， 有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。 减少房屋空置率，从而达到改善房地产供需不平衡现状。,? 增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖 优化社会资源配置，缩小贫富差距 2）作用于出让、交易、收益环节的流转税 在流转环节的税收调控政策只是增加了买房者的成本（主要是消费性需求者），降低卖房者净收益。 但可能造成买方将税转嫁给买方 如：契税，营业税、土地增值税 （2）不同税种在房地产不同环节的作用分析 3）作用于转让环节的所得税 所得税作为最典型的直接税，一般不会发生转嫁。 对二手房交易收益征收所得税，直接增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。 对于房屋出租租金收益的课征所得税,会直接降低出租净收益,从而导致房屋出租量减小, 从而降低房地产的置业投资的需求量和交易价格。 （2）不同税种在房地产不同环节的作用分析 谢谢﹗ * * * 自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。 1）资本金筹措（资本金比例30％以上） 既有企业的现金、实物、土地使用权 政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金 国内外企业入股的资金 非银行金融机构的资金、社会团体和个人人股的资金。 发行股票 （2）资金来源选择 2）债务资金筹措 信贷融资 银行信贷 非银行金融机构借贷 企业、个人借贷 债券融资 3）预售或预租 （2）资金来源选择 1）资金来源可靠性分析 2）融资结构分析 3）融资成本分析 4）融资风险分析 （3）融资方案分析 7.2.4 金融机构对项目贷款的审查 客户评价（企业资信等级评价） 项目评估：对项目的评价 担保方式评价 贷款综合评价 （1）客户评价（企业资信等级评价） 1）选取评价因素 企业素质（企业资质等级）、企业实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的现金流量和其他辅助因素； 2）为每一因素打分（Pi） 3）确定每一评价因素的权重（fi） 4）将各因素分值进行加权平均 5）根据企业资信评价分值的大小，划分档次。 目前我国将企业资信等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B六级，BBB及以上资信等级的企业才可能获得银行贷款。 此方法称为——综合指标评价法 ∑ Pi fi （2）贷款项目评估 金融机构对项目的审查包括3方面： 项目基本情况指标 市场分析指标 财务评价指标 根据以上指标，形成项目风险系数。 此外，其他重要指标 拟贷款额度：一般为总投资70%。 贷款期限：银行一般少于5年；其他长期金融机构可能达到10年以上。 利率 项目采用的目标收益率：目标收益率意味着项目面临的风险程度。 项目基本情况指标 市场分析指标 财务评价指标 四证落实情况 市场定位 内部收益率 自有资金比例 供需形势分析 销售利润率 资金落实情况 竞争形势分析 贷款偿还期 项目区位状况 市场营销能力 偿债备负率 市政设施落实情况 项目与租售状况 敏感性分析 项目品质 金融机构对房地产项目审查指标 （3）贷款担保方式评价 保证：由第三方保证人以自身的财产和信誉提供担保。不同担保人对应的担保风险由低到高的顺序（即保证质量）为：银行、省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业和A级及以下级别企业。 抵押：借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，以其财产作为贷款担保。从抵押担保质量来看，由高到低依次为：商品房（商品住宅优于商业用房）、其他现房、在建房地产、土地。 质押：以借款人或第三人可转移的动产或权利（包括商标权、专利权）移交银行占有并作为债权的担保。 后两种方式，当借款人不履行债务时，银行有权对抵押物/质押物进行折价出售、拍卖或变卖以收回贷款。 （4）贷款综合评价 综合以上方面和贷款额度、贷款期限，计算综合风险度 某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数 某笔贷款综合风险度=（某笔贷款风险额÷某笔贷款额）×100% 或：某笔贷款综合风险度=（企业）信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数 综合风险度60%，银行不予贷款。 贷款综合风险系数表 企业级别 企业信用等级系数 项目风险级别 项目风险等级系数 贷款期限 贷款期限系数 贷款方式 贷款方式系数 AAA 30% AAA 80% 0~0.5 100% 信用贷款 100% AA 50% AA 70% 0.5~3 1