(阅)0866- 房地产行业研究报告(陈杰).docVIP

PAGE PAGE 1房地产行业研究报告（2007年）评价：房地产行业是我国的支柱产业之一，近几年发展迅猛，但是进入08年，受国家宏观调控影响，银根紧缩，房价经历了暴涨之后，出现调整。08年的行业形势和07年已大不相同，此行业报告虽然内容全面，但数据多为06年，数据的参考价值不是很大。但是在行业概况和其他各模块分析的影响因素部分，有一些参考价值。总体来说看完这份报告之后能对房地产行业有一个比较全面的了解。核心观点： 1、房地产业是国民经济的支柱产业，关联度高，对经济贡献率为5.01% ，拉动率为 0.53%。2、房地产市场是垄断竞争市场结构，周期性较强，正处于生命周期中的成长期。住宅市场需求旺盛，供给不足，未来供需矛盾突出，房价依然会走高。未来调控政策依然从紧，在加大执行以往政策力度的同时，以解决低收入群体住房保障问题和缓解供需矛盾为主。 3、商业地产在土地和资金等因素影响，未来供给将不多，而需求，由于人民币升值，产业结构升级以及居民消费能力提高等因素影响，将较为旺盛，而且商业地产调控政策较少，因此前景较好。 4、工业用地出让方式市场化程度提高，未来供给有可能减少，而国际产业不断转移，工业效益持续增加等因素将提高对工业地产的需求，在地根紧缩的情况下，未来工业地产市场较好。 5、随着国家宏观调控的不断深入，行业集中度越来越高，未来行业龙头企业前景较好，同时由于土地资源的稀缺，商业地产和工业地产的土地垄断价值将更加突出。目录1.房地产行业概况1.1房地产市场分类 1.2房地产业与宏观经济的关系1.3房地产业与其他产业的关系1.4房地产市场结构分析1.5房地产市场需求分析 1.6房地产市场参与者之间的博弈关系 HYPERLINK \l _2.房地产行业特征分析 2.房地产行业特征分析 2.1周期性行业2.2房地产业正处于成长期 HYPERLINK \l _3.住宅 3.住宅 3.1现状分析 3.2影响因素分析 3.3发展趋势分析 3.4上市公司分析 HYPERLINK \l _4.商业地产 4.商业地产 4.1 现状分析 4.2影响因素分析 4.3发展趋势分析 4.4上市公司分析 HYPERLINK \l _5.工业地产 5.工业地产 5.1工业地产需求旺盛5.2工业用地供给方式市场化，价格上涨5.3其他影响因素5.4发展趋势分析5.5上市公司分析 1.房地产行业概况 1.1房地产市场分类 按照房地产用途，房地产市场可分为住宅市场、商业地产市场和工业地产市场等。图1粗略的描述了房地产市场的主要细分市场，当然还有其他细分市场，如公园地产等。房地产市场还有很多分类方法，如按照房地产进入市场时间顺序分土地市场又称一级市场，包括土地出让市场和土地转让市场；一手房市场又称二级市场，主要是新建商品房；二手房市场又称三级市场，存量商品房交易市场等。 1.2房地产业与宏观经济的关系 在 2007年《政府工作报告》中提到，房地产业对发展经济，改善人民群众住房条件有着重大作用。房地产业在国民经济的支柱地位，在国发(2003)18 号文中首次得到肯定。虽然国家不断出台政策法规调控房地产业，但房地产业在国民经济从主要依靠投资和出口拉动模式向投资和消费，内需和外需协调拉动模式转变过程中将起到重要的作用，其支柱地位仍然将持续。 1.2.1房地产业拉动经济增长 0.5个百分点 ，贡献率为 5% 1997~2006 年间，中国国民经济主要依赖投资和外贸拉动，而中国房地产开发投资年均增长 22.4%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由 12.74%提高到 18.67%，即使在宏观调控下，2006 年仍为17.64%，房地产业对国民经济的增长贡献率较高。1998年货币化分房制度实施以来，房地产业对国民经济的贡献率，基本上呈逐年上升的趋势，其中 2004 年贡献率达到 19.94%，较为异常，这也是国家开始对房地产业实施严厉宏观调控的原因。同时，房地产业对宏观经济的拉动率，从 1998年 0.28个百分点上升到 2006年 0.53个百分点。1.2.2房地产业持续发展有利于国民经济增长方式的转变 房地产投资规模的不断加大不仅增加了投资，而且吸引了很多劳动力，增加了他们的收入，并由此引起对消费品需求的增加。更为重要的是，住房消费，随着房价的节节攀升，在居民消费中的比重也在加大。其中城镇居民家庭人均居住消费支出占消费性支出比重在 8%~12%之间，人均住房消费支出占比在 4%左右。由于国家统计局对居住和住房消费支出的统计中只包括租赁住房家庭的房租，并未计入居民购置新房的投资，而计算人均时以所有家庭为基数，因此低估了人均居住和住房的消费支出的水平。据研究，导致的误差约 6个百分点，因此房地产业的发展对内需的作用不容忽视。1.3