浙江嘉兴南湖香溢地块开发定位建议报告.doc

浙江嘉兴南湖香溢地块开发定位建议报告 Part1 开发整体背景研究 沪杭磁悬浮和沪杭客运专线都要建 浙江??政府日前发布的重大项目建设??动计划（2008??至2012??），给出??这个问题的答案： 沪杭磁悬浮和沪杭客运专线两个项目都要建！其中，沪杭客运专线2009??开建，沪杭磁悬浮 2010??开始建设。 被??入基础网络工程综合交通网络部分的沪杭客运专线浙江段将在2009??至2013??间完成建 设，总投资134.2亿元。同时上“榜”的沪杭磁悬浮交通项目（浙江段）建设起止??限为2010?? 至2014??，总投资220亿元，其中2008??至2012??计划完成投资 65亿元。 沪杭高铁客运专线总长158公??，其中上海段56公??，杭州段22公??，嘉兴段80公??。它的走 向跟现有的沪杭高速公??基本平??，初步决定建在高速公????部，沿途分别经过嘉善、南湖 区、秀洲区、桐乡和海宁。 据??解，嘉兴段将设??两个车站，分别为嘉兴站和桐乡站。其中，嘉兴站将设在南湖区余新 镇，距离市区9公??。沪杭磁悬浮交通项目设嘉兴和杭州东两个车站。磁悬浮将采用全线高架， 正常运??速??为每小时450公??，中心城区内最高正常运??速????大于每小时200公??。 时间 土地宗数 土地面积 成交??额 2007 68 1518608方 300618万 2008 18 443930方 75500万 2009前三季?? 10 595769方 322000万 2008??全??嘉兴市共成交经营性房地产土地18宗，完成交????额7.55亿元，总成交面积为44.39万 平方米。与07??68宗成交??、151.86万平方米成交面积和30.06亿元的成交??额相比，在成交数??上 减少??73.53%，成交土地面积减少70.77%，成交??额????74.88%。08??土地市场基本指标无一??外 地超过70%的大幅下??，毫无疑问地昭示??2008??嘉兴市土地市场的严重萎缩。再看2009??前三季 ??数据，虽然全市成交土地仅为10宗，可是无论是出让的土地面积还是成交??额均远高于2008?? 全??，仅成交??额一项比2007??全??还多7.1%，市场拿地热情可见一斑。 虽然2009??前三季??，全市已经成交的土地面积达到59，5769平方，比2008??全??成交土地还多出 34.2％，但是也仅完成2009??嘉兴市住房建设计划供应??的三分之一左右。从目前的市场成交情况 和市政规划来看，到??底前将还有大??的土地供应??投放市场。 土地市场分析 2009??前三季??土地出让区域分布 从前三季??土地出让的区域来看，南湖区是主要的土地供应区域。近??来，随着南湖新区规划 逐步??实，市政生活配套设施的??断完善，消费者对该区域的认可????断提高，该区域楼市潜 ??开始凸显。而前三季??市政府集中大规模推出该区域的土地供应，也充分反应出嘉兴市政府 对南湖新区的开发????和决心。 而随着前三季??对南湖区域地块的集中供应，该区域内的土地存??情况趋于紧张。预计后期将 很难有成规模土地推出，此次土地集中供应将造成区域内短期资源紧张。 从前三季??出让土地的成交均价来看，8、9月份成交均价分别是4686.9和4466.3元/平米，是之前7月份 成交地块均价的两倍还多。从每月土地成交??上来说，仅9月份土地供应??就达到??25万平方米，几 乎占到??前三季??推出土地总??一半左右。而在这么大规模的土地成交，依然保持??4466.3元/平米的 成交均价，说明开发商对后期楼市信心十足。 嘉兴土地供应在9月份达到??一个峰值，??价齐升，大大提升??嘉兴的市场信心，也 表明未来的市场供应与市场价格都将有明显的增幅。 竞得者 地块位置 地块面积 用地性质 出让??限 出让单价 出让日 期 商业肆???? ??宝房产 南湖新区，东、??至九曲??,南至五号??,西至庆丰?? 87097.4㎡ 商住 住??柒???? 6360元/ ㎡ 2009.10. 26 商业肆???? 嘉兴香溢房产 南湖新区望湖??南侧，??公塘??侧，南江??西侧，庆丰??东侧 65654.9㎡ 商住 住??柒???? 5500元/ ㎡ 2009.10. 16 商业肆???? 嘉兴银河房产 嘉兴市南湖区余新镇嘉余公??东、曹庄????侧 69223㎡ 商住 住??柒???? 2080元/ ㎡ 2009.9.1 8 商业肆???? 嘉兴东??房产 南湖新区东至九曲??港,南至??公塘??,西至南江??,??至??公塘河 180787.6 ㎡ 商住 住??柒???? 5380元/ ㎡ 2009.9.1 8 嘉兴大都市 实业集团有限 公司 东至府南街,西至紫阳街