中海地产-广州中海观园国际项目后评估报告.docVIP

广州【中海观园国际】项目后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○八年五月第 PAGE 19 页 共 24页广州【中海观园国际】项目后评估报告前言：中海观园国际项目是广州公司发展的第一个超高层项目，项目于2004年8月完成土地转让，项目销售于2005年11月19日开始，至2008年2月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，达到后评估时点（数据统计截止时间为：2008年2月29日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后的类似开发项目提供一定的借鉴。广州中海观园国际项目后评估过程中，广州公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目 录 TOC \o 1-1 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc199644652 核心内容提要 PAGEREF _Toc199644652 \h 2 HYPERLINK \l _Toc199644653 【项目概况及评估综述】 PAGEREF _Toc199644653 \h 3 HYPERLINK \l _Toc199644654 【项目投资管理评估】 PAGEREF _Toc199644654 \h 4 HYPERLINK \l _Toc199644656 【项目规划设计工作评估】 PAGEREF _Toc199644656 \h 6 HYPERLINK \l _Toc199644657 【项目营销工作评估】 PAGEREF _Toc199644657 \h 12 HYPERLINK \l _Toc199644658 【项目进度、工程管理评估】 PAGEREF _Toc199644658 \h 16 HYPERLINK \l _Toc199644659 【项目成本管理评估】 PAGEREF _Toc199644659 \h 21核心内容提要【投资管理评估】前瞻性掌握城市发展和房地产市场发展热点，在项目开发销售时期充分享受土地价值和房价大幅度升值的投资收益。认真研究当地土地政策，以协议方式以收购该项目土地所有权，成功把握投资机会。当地土地政策变化后，精心设计操作方案，及时变更操作方式，成功完成项目投资操作。【财务管理评估】该项目收入和利润指标完成得很好，收入和利润的增加远超过成本的增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到明显体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。项目的现金流回收速度比较快，静态回收期23个月。建安成本较可研有一定增幅，因此加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们每一个项目发展过程中的重要工作。【规划设计工作评估】项目作为我司首个超高层豪宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。作为超高层建筑、高档住宅项目的成功实践，对于解决今后高容积率、高密度集合住宅与豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证。在多项目运作、保证项目设计进展的同时，对项目进行多轮的深化研究与探讨，并形成了创新、精细的设计成果，设计管理流程成熟、管理效率高、进度计划的执行能力强。该项目具有较高的技术含量，结构设计合理、成本控制较为到位，为超高层住宅项目的成本控制积累可供借鉴的经验。【营销工作评估】项目准确定位为“国际化CBD地标式公园景观豪宅”，并根据市场变化将户型面积与配比进行调整；在推广上提炼产品核心卖点，将整合珠江新城三项目的推广，打造珠江新城中海核心圈，在市场上树立了高端形象，改变了广州市场超高层滞销的状况；在销售阶段，建立“一对一”高端销售模式，迎合了中海观园国际高端客户追求人性化、舒适销售方式的需求，促进了项目销售。【发展进度、工程管理评估】实际施工时间从2004年12月12日开工，至2007年4月底取得竣工备案表，历时近两年半时间，在工程管理环节，克服了超高层设计带来的施工难度，并结合本项目发展阶段的实际情况，针对工程特点，提出了较多的合理化建议，具有较好的借鉴性。【成本管理评估】该项目为住宅高端产品，实施过程中，依据营销定位和设计变更进行了第二次建安成本控制值预测和报批。最终预测结算额在调整后的控制值范围内，略有结余。广州中海观园国际项目后评估报告【项目概况及评估综述】项目概况广州中海观园项目位于广州CBD中心区珠江新城金穗路以北、海业路以西，南向面对占地面积约28万平方米的珠江公园。地块呈“L”型，由南面五栋43、45层板式超高层，北面一栋点式25层高层组成，南面首层架空；北面1～2层为商业、酒楼、居委会、卫生站及部分架空层；3层为小区会所与屋顶花园，4层为架空绿化层，设园林式游泳池。项目经济技术指标项目占地18,096平方米，容积率6.5，建筑密度25%，总建筑面积1