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车库入口1 车库入口2 车库入口3 车库入口4 车库入口5 车库入口6 住宅外立面风格 住宅地块车库入口布局过多，特别是主出入口处规划车型入口，人行动线。 建议，除去“车库入口2”、“车库入口4”设置。 上海院方案中商业地块部分在造型创意、美感方面最优，利于规划大体量持有型商业物业，但并不利于物业销售，一旦销售后，该物业无法经营。此外，该方案造价较高，体量6万㎡与周边大型商业竞争并无优势。 从利于销售角度出发，我行不建议采取该商业规划方案。 商业地块规划 住宅户型布局 上海院方案中，住宅户型布局并未符合原有定位要求及大户型布局景观资源较好位置。建议将C、D、E幢中的大户型与A、B幢中小户型换位，降低2号住宅地块大户型布局和1号地块小户型布局。 A B C D E F户型，223.5㎡ 住宅户型结构 男女更衣室设置并不实用，建议取消，统一设置走入室衣柜。 男女更衣室设置并不实用，建议取消，统一设置走入室衣柜。 客厅沙发后背无墙体，欠合理。 注：G户型同样存在以上主卧室结构问题 D户型，119㎡，2/2/2或3/2/2 住宅户型结构 可变改成房间，成3室户 餐厅问题，设置欠合理 C户型，97.5㎡，3/2/1 住宅户型结构 餐厅使用性能较差，设置欠合理性。 E户型，138㎡，3/2/2 住宅户型结构 餐厅使用性能较差，设置欠合理性。 面积段 户型 客厅面宽（米） 主卧面宽（米） 层高（米） 90方 三房两厅 3.9 3.5 3 120方 三房两厅 4 4 3 140方 三房两厅 4.5 4 3 180方 四房两厅 5－5.5 4.2－4.5 3.2 关于住宅户型，各面积段户型基础指标参考： THE END * * Presentation of residence 杭州大运河商务区A01住宅2009营销推广计划 Page * 杭州万象城·悦府 开盘情况汇报 杭州万象城·悦府 开盘情况汇报 Page * 中国铁建房地产集团浙江京城投资有限公司 杭州地块规划方案建议 戴德梁行 2010.08 前言 综合比较四套方案，我行认为美院与上海院两套方案相对较优，但也发现有待完善的方面，结合项目原有定位要求，本次提报针对该两套方案中相关规划设计做修改建议。 美院建议分析点评 上海院建议分析点评 1 2 在美院方案中，商业地块南向园林景观与住宅用地相融合，形成整体园林，考虑商业用地性质，无法避免今后做办公使用，即使做商改住物业，也难以确保今后入住、使用客群类型，影响住宅物业品质。 因此，建议商业用地与住宅用地在规划中应有较好的区隔，避免纳入统一规划。 分区规划 分区规划 整体方案评述 在美院方案中，会所设置在整体项目西北角地下及一层，从与住宅物业的距离及便达性角度出发，非最佳选择。而且占用商业落地面积，无法销售，降低商业整体价值。 因此，建议会所设置在住宅用地区块，可布局在主出入口处，平衡业主便捷、就近原则。 整体方案评述 方案会所位置 方案会所位置 建议会所位置 住宅外立面风格 美院建筑风格：偏现代简欧风格 整体感：已彰显档次感，但偏沉重，缺乏原有定位要求的轻快、时尚感。 建议：除去现代简欧线条元素（顶部），色彩应以浅色为主。 从利于商业经营、展示性角度出发，不建议本案裙房立面为复古风格，应采用现代、简化的外立面风格，尽可能多的商业展示面，多玻璃，增加通透性。 商业裙房外立面风格 2号地块商业部分裙房规划至3－4层，从商业角度出发，其3层或3层以上商业物业价值难以发挥，且后期难以去化。如果从销售角度出发，建议规划为2层或局部3层，1－2层连带销售，3层作为持有物业，引进主力商户。 2号地块商业裙房 2号地块地下1层规划 我行认可2号地块地下1层商业规划布局，设置不同主出入口，通过适当增加动线长度，带动超市外围铺位价值。 一层 三层 二层 内连廊 内连廊 内连廊 2号地块商业裙房采用内连廊，以形成内部横向及垂直动线，增加各铺位价值，但借鉴现有商业经营案例，其2、3层铺位后期很难成功的、良好的经营，其商业价值也难以发挥，直接营销销售去化。 因此，不建议规划至3层商业物业，如前所述，采用1带2模式销售。 且内广场入口规划仅为西南角一处，建议在石祥路处增设入口，增设内广场商业动线，并提升其商业价值。 增设新人口 2号地块商业裙房 1号地块商业裙房 5号楼物业形态 5号楼裙房分割 考虑1号楼地块5号楼裙房商业为4层规划，原有规划1－2层为商业裙房，3－4层酒店式公寓，作为低楼层酒店式公寓，销售价格较低。鉴于： 从市场角度，区域适宜商务酒店发展（众多市场商务客群）； 考虑发展商持有部分物业，增加5号楼体量，消化商业面积； 物业类型规划多形态，形成互补。 鉴于此，在该方案中，建议将5号楼定位为精品商务酒店，并增加体量至4000 ㎡，1－2层为分割销