企业战略管理_1405163989.docxVIP

房 地 产 行 业 外 部 环 境 分 析 房地产行业外部环境分析 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料、土地、人力成本、资金等相关因素组成，所以与上述各因素的政治法律、经济还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21世纪10年代已经开启，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。 宏观外部环境（PEST）分析： ·政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯长，国家制定了很多的相关的政策、法律来限制他的价格，而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击，具体如下： 1、税收政策：政府采取了平稳的步骤 （1）前期房地产营业税收优惠政策有力地促进二手房市场。 （2）部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的退款管理 对项目本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积资源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款，对安置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已经贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房的成本。 4、切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉价住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用房，规范发展住房二手市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 5、进一步整顿和规范房地产市场的秩序 加强房地产开发建设过程监督，制止擅自变更项目违规交易、囤积房源和哄抬房价等行为。 具体的政策和法律都包含在这几条中，，而这些政策、法律的制定都切中在房地产要点上。对资金、土地来源、购房者三方面进行控制，从根本上解决问题。今年由于房地产政策的实施，广州、深圳、上海、北京等城市的房价都出现了下降的趋势。而老百姓对于这些情况都持着等待的态度，希望着房价的继续下降。而购房者的这种态度必然导致了房地产开发商的资金来源短缺，资金成本增加，所以会保持一定的速度降价。这就是政府政策、房地产商、购房者之间的博弈过程。 ·经济环境（Economic Factors） 经济环境主要包括宏观经济环境和微观经济环境两个方面。从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP的增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观经济环境还是微观经济环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长 这是影响房地产行业的最主要的经济因素。因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP超过10%，连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，而对于资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内房地产业火热，房价飞速上涨。 2、提高存款储备金 在去年一年中，中央银行存款储备金持续提高，这一提高会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成“银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来谈，只是一种牵连。同时由于现在的房地产行业的筹资方式的多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去的。 3、存款加息 去年银行的多次加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依旧对房地产行业产生了优影响。加息最终将加速行业内企业的两极分化，给优势公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难。加息无疑将加大开发经营成本，但对房价影响不大。自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的投资越来越少，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大，加息对房价的影响应该不大，同为影响房价的要素是市场供求关系。 4、股市影响 另外值得大