常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司2018年第一期公司债券信用评级报告.docx

公司获得的外部支持力度较大。2013-2016 年，常德市鼎城区人民政府累计将价值83.39 亿元的土地使用权和 0.56 亿元的股权划拨注入公司；2015-2017 年，公司累计获得当地政府给予的财政补助 3.70 亿元。保证担保有效提升了本期债券的信用水平。重庆兴农实力较为雄厚，业务发展情况较好，经鹏元综合评定，重庆兴农主体长期信用等级为 AA+，其提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保有效提升了本期债券的信用水平。关注：公司代建业务回款情况较差，主要在建项目存在较大的资金压力。2015-2017 年， 公司分别确认代建业务收入 3.71 亿元、5.56 亿元及 4.33 亿元，实现回款分别为 0.39 亿元、0.04 亿元及 0.02 亿元，回款金额较少；公司收现比分别为 0.11、0.01 及 0.27， 经营业务回款情况较差。截至 2017 年末，公司主要在建工程未来尚需投资 43.12 亿元，面临较大的资金压力。公司资产流动性较弱。公司资产以应收款项和存货为主，2017 年末占资产总额的比重分别为 23.01%和 71.51%，应收款项未来回收时间具有一定不确定性，存货以土地使用权和开发成本为主，即时变现难度较大，整体资产流动性较弱。公司部分在建项目能否实现预期收益存在一定不确定性。江南城区旧城改造一期工程及阳明湖项目计划未来通过将建成的房屋及停车位对外出售或出租获得收益。考虑到项目规模较大，公司之前从未有过相关项目经验以及当地房地产市场存在波动，相关项目能否获得预期收益存在一定不确定性。公司负债总额持续攀升，有息负债规模较大，面临一定的偿债压力。截至 2017 年末，公司负债总额为 36.84 亿元，2015-2017 年年均复合增长率 63.34%，其中有息负债余额为 25.73 亿元，在年末负债总额中占比为 69.82%，规模较大且增长较快， 面临一定的偿债压力。主要财务指标：项目2017 年2016 年2015 年总资产（万元）1,277,052.251,152,533.23437,210.45所有者权益（万元）908,603.98902,631.97299,119.35有息债务（万元）257,268.45156,524.9070,834.80资产负债率28.85%21.68%31.58%流动比率8.898.333.98营业收入（万元）43,780.5055,560.8037,142.80营业外收入（万元）0.0012,014.207,800.00利润总额（万元）9,711.6215,744.518,151.68综合毛利率16.25%17.60%20.00%EBITDA（万元）23,166.8120,214.3911,950.69EBITDA 利息保障倍数1.603.523.15经营活动现金流净额（万元）-119,500.64-25,900.8618,741.04资料来源：公司 2015-2017 年审计报告，鹏元整理重庆兴农主要财务指标：项目2017 年2016 年2015 年2014 年总资产（万元）2,237,309.941,563,081.01699,571.96556,392.86所有者权益（万元）976,891.10874,526.19469,374.84366,611.66在保责任余额（万元）-2,512,302.472,022,126.381,897,800.97担保风险准备金（万元）-136,121.65114,736.4087,807.08净资产放大倍数-2.874.315.18当期担保代偿率-2.38%1.37%1.68%资料来源：重庆兴农 2014-2017 年审计报告，重庆兴农提供，鹏元整理一、发行主体概况公司系常德市鼎城区财政局于2010年3月24日注册成立，初始注册资金5,000.00万元， 常德市鼎城区财政局持有公司100%股权。2013年6月20日，常德市鼎城区财政局将其持有的公司100%股权转让给常德市鼎城区城市建设投资开发管理办公室。同时，常德市鼎城区城市建设投资开发管理办公室决议对公司增加注册资本5,000.00万元，公司注册资本变更为10,000.00万元，常德市鼎城区城市建设投资开发管理办公室持有公司100.00%股权。2016 年8月2日，常德市鼎城区城市建设投资开发管理办公室将持有的公司100%股权无偿划拨给常德市人民政府国有资产监督管理委员会。同时，国开发展基金有限公司（以下简称“国开基金”）对公司投资13,000.00万元，其中1,000.00万元增加注册资本。截至2018年4月末， 公司注册资本为11,000.00万元，常德市人民政府国有资产监督管理委员会持有公司90.91% 的股权，国开发展基金有限公司持有公司9.09%的股权，常德市人民政府是公司的