恒禾置地龙泉项目整体营销报告.doc

恒禾置地龙泉项目整体营销报告恒禾置地龙泉项目整体营销报告漫步西班牙的柔软时光项目已知条件 项目总建筑面积47.31万㎡，其中地上建筑面积44.91万㎡，容积率2.16。 拟分三期开发，计划4～5年开发完成。 项目为大型异域风情综合社区，由住宅、公寓、酒店、会所、特色商业组成，物业形态有低层、多层、小高层和高层组成，综合元素强。 项目整体实现3800元/㎡以上的销售均价； 一期完成2.7亿元的销售目标。 计划总销售周期3.5年，年均推售量10万㎡（不包括车库）； 项目须成为龙泉驿区4年内最畅销楼盘； 位居成都08年郊区项目销售前十强； 将“恒禾置地”企业品牌和【恒禾国际】项目打造成为成都本土的一流品牌。我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行龙泉市场状况龙泉区域现状龙泉区域发展龙泉房地产趋势龙泉典型项目龙泉消费群体龙泉市场平稳发展，相对于温江和华阳，缺乏一定的领导力2006年市场供应比2005年增加26％2006年销售价格比2005年上涨23.7％龙泉市场供应及去化的主力物业形态为多层物和小高层供应产品结构（套）龙泉多层普通住宅8601小高层电梯公寓2000高层电梯公寓168花园洋房890联排别墅327独栋别墅6其他403合计12395销售产品结构（套）龙泉多层普通住宅7865小高层电梯公寓1551高层电梯公寓——花园洋房380联排别墅193独栋别墅3其他275合计10267在售住宅供应产品结构分布情况 在售住宅去化产品结构分布情况 龙泉市场主要供应和去化的物业形态为多层和小高层； 花园洋房受配套环境和价格影响，去化较慢； 高层公寓受容积率和建筑高度影响，接受有一定抗性； 受土地规划条件影响，未来供应结构会发生较大变化，即将进入高层物业培育营销时期。我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行龙泉市场状况龙泉区域现状龙泉区域发展龙泉房地产趋势龙泉典型项目龙泉消费群体龙泉拥有成都市郊县中最好的自然资源，但资源整合利用不够从可发展空间看——双流区划面积远大于其它郊县，人口密度也最低，可供发展的区域空间最大；从自然资源看——龙泉因其龙泉山脉、龙泉湖、日照时间长、花果之乡等诸多因素使得其自然资源在六郊县中最为优越，其次是温江（水系和花卉基地）和双流（浅丘及林地）；从交通条件看——双流（天府大道）、温江（光华大道）、郫县（老成灌路）均有连接市区的快速通道，并且距离市区也较近，交通通达度良好；从人文资源看——龙泉同时拥有历史文化资源和教育文化资源，双流、新都及郫县有较多的教育文化资源；从城市定位及规划看——双流与未来市政府所在地毗邻，城市副中心地位逐步提升，龙泉和新都分别定位为东部新城和北部新城，而温江定位为花园城市。摘自《尺度2006郊县房地产研究报告》新都青白江郫县温江东升华阳中心城区龙泉都市区至都江堰2006年，随东山国际新城的带动，房地产水平得到提升 2006年，地区生产总值完成114亿元，比上年增长14.1%，比2002年增长70.1%，年均增长14.2%；全口径财政收入达20亿元，比上年增长62%，比2002年增长3.7倍，年均增长47.5%；完成固定资产投资86亿元，比上年增长30.2%，比2002年增长1.6倍，年均增长27%； 2006年，第三产业增加值达41.2亿元，比2002年增长47.5%，年均增长10.2%；社会消费品零售总额达21.4亿元，比2002年增长71.2%，年均增长14.4%。 在东山国际新城等一批重大房地产项目带动下，房地产业整体水平明显提升，四年累计成交面积404万平方米，成交额80.4亿元，房地产税收占全区税收的比重达18.5%。我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行龙泉市场状况龙泉区域现状龙泉区域发展龙泉房地产趋势龙泉典型项目龙泉消费群体龙泉区域发展规划为打造“宜居之城”立足全面提升山水花园名城综合功能，改造提升传统服务业，大力发展现代服务业。一、大力构建休闲度假胜地。 宝龙世界城、明蜀王陵城、成都文化产业园 “两湖一山”旅游景区、龙泉湖、百公堰 洛带古镇二期和桃花故里三期、桃花故里、万亩观光果园创73A级景区‘ “五古文化[25]”人文景观等旅游线路 把龙泉打造成中外知名的婚庆度假、文化休闲、观光旅游的重要目的地和集散地。二、大力构建物流集散枢纽。 经开区物流中心、西部化工物流中心和黄土、洪安物流服务站 果蔬、