河南运河上城项目策划提案2008年.docVIP

天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982商丘 商丘 运河上城 项目提案目录 开发背景 开发思路 项目定位 产品建议开发背景项目地块区域与城市：睢阳区大部分属于商丘市的新城区，基础设施相对落后但处于不断的健全完善之中，属于城市未来发展的核心区。帝景北苑金穗·观天下锦绣嘉苑阳光·水榭花都盛大·世纪名城水木清华应天花园新城国际帝和·水上公园本 案帝景北苑金穗·观天下锦绣嘉苑阳光·水榭花都盛大·世纪名城水木清华应天花园新城国际帝和·水上公园本 案区域与项目：位于中高端形象居住区，未来市场有较大供应量，目前周围竞争对手较多，且实力较强的也有多家。客户认知：由于项目临近运河和商丘迎宾大道-神火大道，客户对本区位有非常高的认可度。市场环境（1）城市经济历史商丘市位于河南省东部，面积10658平方千米，人口831万，外部与本省的开封、周口和山东菏泽、徐州，安徽淮北、亳州相邻，1998年建市，属于河南较为年轻的城市之一。近年来商丘市经济发展迅速，2007年综合实力位于河南省第八位，城市化进度不断加快，对城市周边地区的辐射力和吸引力也在不断增强。（2）城市经济结构传统农业经济占有较大的比重，但随着商丘市经济结构的调整，经济发展结构已由原来的“二一三”格局向“二三一”格局转变。城市的发展方向为由北向南，目前的经济中心依然在老城区，但新城区的迅速发展正在逐步取代老城区的中心位置，新的市委市政府已经迁移至新城区。（3）房地产市场现状梁园区梁园区大部分为商丘市老城区，区内配套成熟，居住区较为密集，是商丘市目前经济最繁荣地区。但随着城区发展的南移，加上可供开发利用土地面积减少，本地区的房地产开发热度在逐日递减，目前区内的开发项目以基本进入销售尾声。睢阳区睢阳区大部分为新城区，除去部分较为密集的旧居住区外，有大量的待开发和在开发用地，可供开发利用的土地面积较为充足，属于目前商丘市房地产开发热度最高的地区，主要开发项目有“帝和·水上公园”、“ 富饶·新城国际”、“ 金穗·观天下”、“ 水木清华”“应天花园”等楼盘名称帝和·水上公园新城国际金穗·观天下水木清华应天花园阳光·水榭花都帝景北苑盛大·世纪名城项目占地（亩）113737343650176803680建筑面积（万㎡）70551160207.9411楼盘形态多层、小高层多层、小高层高层、商业多层花园洋房多层、小高层多层、小高层多层、小高层、高层高层均价（元/㎡）二期2700二期2500290029002500180017902000开盘日期2007.9未开盘2007.12销售情况60%80%40%50%未开盘90%60%80%案名帝和·水上公园地理位置神火大道西运河两侧用途住宅开发商/投资商商丘帝和置业占地1137亩总建筑面积70万㎡绿化率35%设施配套体育设施、商业设施、医疗设施、娱乐健身设施、双语幼儿园均价2700元/㎡定位语运河上的城邦客源分析市区收入较高市民和周边县市高收入者综合评价在售的为二期现房，客户可以随时实地参观户型全部南北朝向，采光效果好建筑密度适中建筑艺术风格独树一帜物业管理企业的实力突出，水准较高定位为高端产品，价格较高，购买人群有限小户型畅销但数量太少，大户型数量多但客户购买力有限销售价格上没有任何折扣优惠，不利于买方市场下的销售案名新城国际地理位置神火大道“商”字北200米路西用途住宅开发商商丘富饶置业占地373亩总建筑面积55万㎡绿化率31%设施配套双语幼儿园、五星级酒店、28层商务公寓、大型地下车库、网球场、篮球场、康体设施均价2500元/㎡定位语大象之美，百年新城客户来源本市中高收入者综合评价独特的小区三维景观层次设计集住宅、大型商业会所、五星级酒店、28层商务公寓、大型地下车库和各种康体设施为一体的多样化功能设计一流的物业管理企业作为投资商的北京富饶房地产开发有限公司实力雄厚建筑密度较大，小区略显拥挤所处位置为城市交通枢纽，车流量大，噪音影响较大，空气质量一般虽然有各种大型的商场酒店和金融机构，但关系居民日常生活的普通商铺却极为稀少案名金穗 观天下地理位置神火大道南京路交汇处“商”字东北角用途住宅、商用开发商商丘市中通房地产开发有限公司占地42亩总建筑面积11万㎡绿化率30%设施配套天然气均价2900元/㎡定位语一座城市文明形象的最强代表“音”客户来源2900元/㎡的均价，普通的消费阶层很难承受，加上配套的五星级酒店和会所，主要客户应为高收入者综合说明立足于建设商丘市未来的城市标志性建筑，极致的建筑高度、高档的商业配套无疑成为其最大的卖点案名应天花园地理位置南京路与归德路交汇处用途住宅、商业开发商河南应天置业有限公司占地176亩总建筑面积20万㎡绿化率42.6%设施配套省级标准小学、幼儿园、高档VIP会所、中央水景广场、亲子乐园、健康按摩步道