中原地产：2010年济南房地产市场年报(下).docVIP

转：中原地产：济南市房地产市场2010年年报（下）(2011-01-31 19:06:58) ??? 七、2011年济南住宅市场预测??? 1. 未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大??? 2010年的房地产调控未达到预期目标，2010年12月中央经济工作会议将 “宽财政、稳货币”作为2011年宏观调控的主要思路，“调结构”和“防通胀”则成为2011年的两大任务，“增加供应、抑制需求” 为楼市调控政策的主导方向，“更严、更紧、更广”将是2011年房地产调控的鲜明基调， 2011年楼市调控主要体现在以下几个方面:??? （1）继续加强原有政策的落实。2011年将继续执行稳健的货币政策，预计2011 年全年M2 增速和新增贷款目标将分别为16%和7 万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；限购、限贷政策、土地闲置监管及问责制等政策将进一步严格执行；??? （2）政策控制力度将加强。若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高；亦有可能效仿香港征收特别印花税；二手房交易的营业税或会恢复5年内全征；作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段的房产税改革，有望在2011年迈出实质性步伐；保障房建设力度将会继续加大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正，同时公租房、廉租房将成为重要着力点。以上政策均有可能在2011年颁布执行，关键是看楼市控制的阶段性效果而定。??? （3）政策覆盖面将扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，可能会在目前16个城市的基础上增加若干个二线城市，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦表示将限购；另一个是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。???? 2. 济南热点开发区域将呈现遍地开花的态势，一线品牌开发商市场标杆作用进一步显现，将推动市场供应量大幅增加??? 城市规模不断扩大、政策监管、一线品牌开发商带动将迅速提高2011年济南房地产市场供应量，预计2011年的潜在供应量将达到375万平方米：首先，从济南房地产热点片区看，济南老城区旧城改造和城区外拓同时进行，土地供应量将大幅增加，老城区、西客站片区、滨河新区、唐冶新区、九曲片区将同时成为2011年济南房地产市场的热点片区，其中西客站片区、滨河新区将为供应增速最快的片区；其次，政府对土地监管力度的加强将有效缩短自土地成交至开盘上市的时间、提高土地使用效率，这将成为市场供应量增加的政策背景；再次，作为市场主体的开发商尤其是如中海、恒大、绿地等一线品牌开发商等开发效率高、上市速度快，将有效拉动济南住宅供应量，其市场标杆作用将进一步显现。??? 3. 市场分化现象将进一步明晰，济南住宅市场有望实现量价齐涨??? 2011年济南普通住宅特别是老城区外围片区如西客站片区、滨河新区中端楼盘供应量将大幅增加，继续从紧的政策、市场供应量加大导致竞争激烈程度增强，中端普通住宅供应量的放大和性价比的提高将拉动济南商品住宅成交量增长；同时老城区高端项目或以齐全配套、或以稀缺景观资源、或以突出产品优势等体现其稀缺性、保值增值性和高端品质，满足规模正快速扩大的高端改善型及投资型客户的置业需求，其代表性项目有万达公馆、海尔绿城后期洋房别墅、领秀城漫山香墅二期、 HYPERLINK /house/2410671241.htm \o 保利海德公馆楼盘详情 \t _blank 保利海德公馆等，这些项目的上市将迅速拉高济南商品住宅销售均价。2011年济南商品住宅有望实现量价齐涨。???? 八、写字楼市场??? 山东中原写字楼监测起始于2010年6月份，为方便统计，仅对2010年下半年写字楼市场进行综合分析。??? （一）2010年下半年写字楼市场情况概述??? 受新增供应量增大及宏观调控对住宅投资者挤出效应的影响，2010年下半年度写字楼市场出现量价齐升。2010年下半年新增供应总量为14.36万平方米，成交总量为16.97万平方米，成交均价为11100元/平方米。2010年下半年热点成交板块为泺源大街板块和奥体板块，热销项目为万达中心、鲁银银河大厦和鲁商国奥城。从潜在供应量来看，预计2011年将有115万平方米写字楼体量上市销售，其中奥体板块和泺源大街板块的供应量位居前两位，据此推测2011年的热点板块仍然为这两者，高新区板块也将以17万平方米的供应量成为2011年的热点板块。???? （二）写字楼区域划分济南市写字楼主要板块分布图按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为六大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块和奥体板块