金泰·海南东方项目市场研究报告(同致行).doc

金泰·海南东方项目市场研究报告(同致行)做中国最有价值的房地产服务机构Make the most valuable real estate services in the China谨呈：海南金泰恒业房地产有限公司金泰·海南东方项目市场研究报告同致行（中国）顾问部2012.10版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Frame work 1 . 市调工作说明2 . 项目属性界定3 . 海南房地产市场分析4 . 东方市房地产市场分析5 . 项目发展初步研判6 . 附件：典型楼盘资料PART 1 . 市调工作说明市调情况说明项目组在市调过程中，通过踩盘、访谈、搜集相关资料，采集了翔实而全面的数据；本阶段工作主要以调整，更新基础数据为主，主要目的在于表达项目组对于本地市场的整体把握，为后续工作做好铺垫。PART 2 . 项目属性界定本项目地块占地面积约1625261㎡，地块呈规则方形；滨海：地块位于东方市板桥镇南部，项目地块有海景资源和沙滩资源，面对世界极度缺乏的海景资源，项目极易被打造成滨海休闲度假区；内河：利章河横穿地块，把地块分成东西两半，可利用地块原生态河景资源打造项目景观河道。项目位于东方市，地块规模较大，紧邻海边，河流横穿区位概况基本指标A-17A-16A-15C-03C-01C-02C-04C-05A-01A-02A-03A-04A-18A-06A-05A-07A-08A-10CA-11A-12A-19A-13A-14B-14B-15B-16B-13B-12B-11B-09B-10A-09B-01B-02B-03B-06B-04B-05B-07B-08项目规划区按用地情况划分为A、B、C三个分区项，其中A区17个地块，B区15个地块，C区5个地块，规划为酒店、商业、公寓、住宅、别墅等物业形态地块四至地块临近海边，海景资源丰富，周边为板桥镇和村落，环境较为混乱本项目地块紧邻海边，海景资源较为丰富，但地块临海面宽较少。东边紧邻海榆西线公路和为环境较差的板桥镇南边为板桥中学以及农田西边紧邻北部湾北接利章村；整个地块非常靠近板桥镇和海边，生活配套相对完善、景观资源较好但周边环境较差。海边板桥镇排洪沟桥板桥中学当前开发不成熟，未来潜力巨大板桥镇三亚方向项目位于海南省东方市板桥镇，处于黄金纬度位置（北纬18°47‘41.35” ，东经108°40’41.77“）处于海南岛西部海岸线中心，邻近成熟的旅游城市三亚。具有极大的旅游开发潜力。项目地块东部紧邻板桥镇中心城区，西部为海岸线，其他周边区域为农村与盐田等。周边配套发展较弱。周边环境配套设施镇政府及市政广场板桥中学长途客运站在逐步完善中，规划建设和改造长途客运站、板桥中学、规划小学、镇政府及市政广场等配套设施特征分析：镇政府及市政广场：行政办公大楼搬迁将带动周边酒店、商业的发展；长途客运站：位于基地东侧，板桥中学以北，依据总规布置长途客运站，将打通片区交通；七星级酒店：规划酒店用地主要布置在规划区西侧中部的入海口处，构建一座七星级地标酒店，形成标志性景观节点；板桥中学：规划将现状板桥中学进行扩建，另外，总体规划在紧邻场地东侧布置有小学用地，为度假居民及本地居民服务；七星级酒店项目交通周边交通状况较好，但通往项目的内部道路条件有待改善公路交通：项目紧邻梅榆西线225国道、海南西环线、海南西线高速三条纵向交通要道，并有联络线将其横向联络，公路网趋于成熟。借助西线高速约一个小时车程可到达三亚市区铁路交通：三石铁路经过板桥镇，且未来海南岛西线城际轻轨将穿过东方市区，并在这里设置站点航空：项目距三亚凤凰机场仅100公里的距离，开车约1小时水运：位于东方市内的东方边贸口岸是国家外经贸部批准设立的两个越边境贸易口岸之一SWOT分析通过SWOT分析，对项目的内外部条件进行综合和概括，全面了解项目拥有的优劣势及面临的机会威胁根据本项目的资源分析，本项目属于海景+气候相结合的发展模式项目属性项目属性：区域属性：开发目标背景与限制性条件市场如何定位，产品如何定位？如何打造东方最高端的度假酒店及酒店物业资产的保值增值？开发理念如何确定、哪些先做，如何操作？酒店如何在海南众多的项目中脱颖而出成为区域标杆？关注的问题：开发目标限制性条件PART 3 . 海南房地产市场分析海南地处北纬18-20度（加勒比海、巴厘岛、夏威夷群岛等著名热带旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸，海岸线长达1500多公里。面积3.4万平方公里，常住人口约800万，全省以旅游为主要产业，工业基础相对薄弱。海南气候温和舒适，空气清新，年平均