深圳金光华坂田新项目定位及物业发展建议报告(提交稿）.doc

深圳金光华坂田新项目定位及物业发展建议报告(提交稿）本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*金光华坂田项目定位报告谨呈：深圳金光华实业集团有限公司本报告是严格保密的。关于报告的几个重要结论： 我们将要打造的是一个坂田豪宅标志，深圳名盘！ “高层价值最大化”的规划布局方案更有利于实现利润最大化 “南城+北城+东城+景观豪宅标签”的组团式开发模式全面提升产品竞争力本报告是严格保密的。报告背景1项目初判 本项目是金光华集团继“春华四季园”成功开发后在坂田的又一力作。基于发展商目标和期待，我们首先从地块指标入手，对项目发展方向进行初判——本报告是严格保密的。 报告背景项目经济技术指标: 总用地面积：99046.5平米 总建筑面积：190130平米，其中住宅190130平米，商业3000平米，幼儿园2500平米 容积率≤2 建筑覆盖率≤30% 受90/90政策限制本报告需要解决的问题: 目标设定下的项目定位 定位指导下的产品设计及物业发展建议发展商目标: 风险合理规避下，实现利润最大化容积率2.0意味着什么？本报告是严格保密的。1、高品质主流社区典型案例：鸿景翠峰、东方尊峪物业类型：多层/小高层+高层2、主流豪宅典型案例：中央悦城、城市山谷物业类型：TH+小高层/高层3、资源型一线豪宅典型案例：星河丹堤物业类型：TH+多层/小高层/高层√结合项目容积率等指标条件，世联认为本项目发展方向面临三种通路选择：市场参考价值区间1.2-1.3万价值难以实现最大化市场参考价值区间1.2-2万利用产品和规划突破价值体系，实现价值最大化市场参考价值区间2.7-3.3万具备稀缺景观资源或地段优势本报告是严格保密的。定位决策2项目定位 本项目将通过对项目发展空间，以及限制条件的分析，论证“主流豪宅”定位的可行性本报告是严格保密的。项目定位决策模型项目发展空间限制条件Q3:市场现状Q2:地块条件Q1:基本面项目定位本报告是严格保密的。Q1：本项目推出市场时的基本环境？项目发展空间限制条件Q3:市场现状Q2:地块条件Q1:基本面项目定位本报告是严格保密的。由左图可以看出，深圳历年GDP增长率均高于全国GDP增长率，但差距正逐年缩小国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（2006-208期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右深圳2006-20GDP年均增长率将高于8%数据来源：国家统计局及深圳市统计局根据库兹涅茨理论：当GDP增长率＞8% 时，房地产行业将高速发展深圳房地产行业在未来五年将仍然可能高速发展宏观经济态势良好，房地产仍有可能高速发展Chart1 0.14 0.3 0.131 0.301 0.#004699109 0.23 0.1 0.164 0.093 0.16 0.078 0.145 0.076 0.141 0.084 0.142 0.083 0.143 0.091 0.158 0.1 0.192 0.#004699101 0.173 0.#004699102 0.15 0.#004699109 0.135中国GDP增长率深圳GDP增长率Sheet1 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006上半年 中国GDP增长率 14.00% 13. 90% 00% 9.30% 7.80% 7.60% 8.40% 8.30% 9. 00% 20% 90% 深圳GDP增长率 30.00% 30. 23.00% 16.40% 16.00% 14.50% 14. 14.20% 14.30% 15.80% 19.20% 17.30% 15.00% 13.50% 深圳房地产投资增幅 21.15% 9.47% 22.57% 28.52% 25.90% 19. 27.34% 9.43% 4.70% -3. 16.16% 商品房施工面积（万平米） 3402 商品房施工面积增长率