世茂地产厦大项目市场分析及项目定位建议.doc

世茂地产厦大项目市场分析及项目定位建议 2010年01月目 录- 1 -第一部分宏观环境一、经济状况- 1 -1、2005-2009GDP增长走势- 1 -2、城镇居民消费水平趋势分析- 3 -3、人口结构情况- 4 -4、厦门产业结构分析- 5 -二、城市整体规划及项目周边地块的规划- 6 -1、城市区域划分及城市发展- 6 -2、思明区在厦门的位置及发展概况- 10 -3、各板块特点分析- 11 -4、区域房地产市场分析- 13 -5、厦港片区发展规划及房地产市场解析- 25 -三、近年厦门土地市场分析- 33 -1、近三年厦门公开出让各类土地供应分析- 33 -2、未来土地供应趋势- 35 -四、项目调查及分析- 36 -1、项目概况- 36 -第二部分项目竞争市场分析及产品建议- 38 -一、重点在售楼盘及三级市场分析- 38 -1、重点在售楼盘分析- 38 -2、房地产三级市场分析- 39 -二、写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调- 40 -1、写字楼市场现状调研- 40 -2、SOHO办公空间市场现状调研- 51 -3、高端酒店式公寓市场现状调研- 54 -4、酒店市场现状调研- 67 -第1部分 宏观环境1、 经济状况1、 2005-2009GDP增长走势 年度 GDP(亿元) 户籍人均GDP(元) 常住人均GDP(元) 财政收入(亿元) 农民纯收入(元) 人口(万人) 城镇人均住房面积 农村人均住房面积 2000 496 37654 / 92 4030 130 / / 2001 556 40968 / 111 4425 134 18.47 40.20 2002 648 46589 30328 126 4722 137 18.31 40.13 2003 760 53621 35029 149 5152 142 19.59 43.16 2004 883 60175 40146 160 5647 147 21.5 44.4 2005 1030 67320 45758 210 6230 153 22 45 2006 1162.37 72476 49887 275.17 6868 160.38 22.93 48 2007 1375.26 82233 56595 348.44 7637 167.24 31.92 52.33 2008 1560.02 89827 62651 410.14 8475 173.67 29.55 54.10 2009(1-8) 968.94 —— —— 300.58 —— —— —— ——厦门市近年经济得到迅速发展，国内生产总值（GDP）从2000年的496亿元，增加到2008年的1516亿元，提高了3倍，财政收入410亿元。户籍人均GDP实现89827元，城镇人均可支配收入23948元，农民人均纯收入也达到了8475元，人们生活水平得到明显提高。居住条件也有明显的改善，2008年城镇人均住宅面积29.55平米，农村人均住宅面积54.1平米。2、 城镇居民消费水平趋势分析 人均可支配收入(元) 人均消费支出(元) 2002年 11768 8504 2003年 12915 9459 2004年 14443 10739 2005年 16403 11849 2006年 18513 14162 2007年 21530 16380 2008年 23948 17117 2009年上半年 9667 8856数据显示：2002年以来，厦门居民生活水平逐渐提高，收入保持稳定增长，年平均增加可支配收入1686.25元，年增长率为12.9%，居民生活消费支出保持稳定，年平均增加消费性支出1414.5元，2003-2008年居民消费性支出呈现高速增长，年平均增长率达到13.5%。3、 人口结构情况 　 分类 年份 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 户籍人口 134.36 137.16 141.76 146.77 153.22 160.38 167.24 173.67 城镇人口 69.73 76.3 83.74 91.04 96.18 109.24 114.16 118.58 城市化率％ 51.90% 55.63% 59.07% 62.03% 62.77% 68.11% 68.26% 68.28% 外来常住人口 73.24 74.24 75.24 74.14 71.78 72.62 75.76 75.33 外来/户籍 54.51% 54.13% 53.08% 50.51% 46.85% 45.28% 45.30% 43.38% 全市常住人口 210.4 211 217 220.91 225 233 243 249未来