讯美科技园项目市场调研及定位报告.doc

讯美科技园项目市场调研及定位报告谨呈：深圳市讯美科技有限公司同致行（中国） 2012年11月 讯美科技园项目 市场调研及定位报告报告内容Frame work 1市调分析234项目解析项目定位规划建议项目市场调研分析深圳写字楼底商研究区域商业市场分析1.消费群体分析竞争项目分析市调前思考市调前关于项目的商业性质和市调问题的简单思考项目简介：项目扼守深圳南山高新科技园中区要塞，整体呈“品”字型，由3栋研发楼组成。占地面积：37196.36㎡；总建筑面积：234588.29㎡（其中地上建筑面积：150358.48㎡ ；地下建筑面积：84229.31㎡ ）。项目商业设计位于1、3号楼负一层及3号楼的地上一、二层裙楼，总面积约为1.73万㎡（其中地上已获批配套商业5000㎡，配套食堂2300㎡，地下待批不计容配套商业1万㎡），属于研发办公物业配套底商。针对项目商业的性质，以及如何对项目商业进行合理的定位，需要进行相关针对性的市场调研，包括：写字楼集群商业研究，地下商业研究，区域市场环境调研，竞争环境分析等方面，以便为项目商业做出合理的定位。1#2#3#结合项目自身情况及写字楼商业特征，进行针对性市场调研分析。深圳商业环境；科技园商业现状及未来供应商业形态、客户接受度、售价及租金、经营状况、运营模式等科技园商业发展现状及趋势如何？区域市场环境深圳典型写字楼商业业态规划、发展模式、售价及租金、经营状况等写字楼底商有哪些发展模式？项目适合哪类发展模式？写字楼集群商业深圳典型地下商业业态配比、售价及租金、经营状况等地下商业的经营状况及难度如何？地下商业竞争环境针对点市调问题针对性调研?具体调研对象 面对竞争对手，如何打造项目商业？竞争对手入市时间、定位业态规划特点、经营状况及运营模式等周边商业项目市调问题梳理深圳主要商务聚集区——写字楼底商市场特征深圳写字楼底商研究罗湖蔡屋围写字楼底商福田中心区写字楼底商福田车公庙写字楼底商深圳写字楼底商商业以银行、餐饮等商务服务为最主要的配套深圳写字楼底商研究写字楼底商一层商业以银行等金融服务类为最主要配套。中资银行租金承受能力在400-500元/平米·月。外资银行的承租力则比中资银行稍高。承租一层街铺的其他类型商户还有：车展中心，地产行，便利店，快餐店等，除车展厅外，一般来说可承租的面积区间有限。写字楼二层商业租金水平一般为：200-300元/平米·月，再以上的层数租金水平通常为：100－150元/平米·月。高档餐饮酒家一般位于二层或以上，租用大面积物业，但租金水平相对较低，一般低于150元/平米·月。另外，会所、培训类业态也是租用楼上物业的主要商户。深圳写字楼底商发展模式统观深圳写字楼底商业态，存在四类写字楼底商发展模式：一、综合型二、专业型三、餐饮休闲型四、金融型深圳地王大厦深圳赛格广场发展银行大厦深圳金中环广场分类研究案例深圳写字楼底商发展模式四类写字楼底商发展模式商业业态分析深圳地王大厦位于深圳市罗湖区深南路、解放路及宝安路的交汇点，处于蔡屋围金融商业区 地王大厦购物商场——餐饮：购物：银行：休闲：其它=40%：40%：4%：8%：8%赛格广场位于深圳福田中心区的核心地段，处于深圳最繁华的华强北商圈深圳赛格广场：统一业态规划、分散经营电子市场：银行：其他＝94％：3％：3％　“金中环国际商务大厦”是深圳目前唯一位于CBD核心区的双地铁上盖物业餐饮：银行：休闲：其它=40％：8％：50％：2％ 深圳发展银行大厦，位于深圳最成熟的金融商务中心——地王商圈大厦1-2层为裙楼商业，以金融服务为主，金融：零售：其他=90%：8%：2%深圳写字楼底商发展模式初步判断本项目商业的发展方向应当是餐饮休闲型商业大部分为银行、证券、保险等金融机构的营业场所以餐饮休闲功能为主，辅以少量的商务配套以专业市场为主、辅以少量的商务配套具备购物、餐饮、休闲、娱乐、商务配套等多种商业功能商业功能特点★☆☆☆☆项目商业规模较小，开发商具有较强的金融背景金融型★★★★★交通便利，高端商务人群聚集餐饮休闲型★☆☆☆☆周边具备成熟集中的专业市场氛围，开发商具备很强的行业背景和相关经营管理经验专业型★★☆☆☆项目自身商业的体量、规模达到一定水平综合类与本项目匹配度适应性要求类型 基于对本项目地段、交通、规模等条件的分析，初步判断本项目商业的发展方向应当是餐饮休闲型商业。金中环商务大厦、卓越时代广场、皇庭·皇岗商务中心位于深圳福田CBD，为深圳典型拥有地下商业的写字楼项目，其地下商业具有与地铁接驳的优势。深圳写字楼底商研究——地下商业7428.6平米18500平米22928.6平米商业总面积地下商业定位：商务配套餐饮中高档餐饮、休闲娱乐中高档饮食、休闲娱乐、东南亚美食 商业定位周一至周五中午较好，