嘉洲广场项目合作设想总论.docVIP

PAGE Page PAGE 8 of NUMPAGES 8敬致：佛山市南海伟林盛实业投资有限公司嘉洲广场项目合作设想前言首先，感谢贵司对商业合城在商业地产项目营运领域上之专业水准的认肯与信任，并给予商业合城于嘉洲广场项目上与贵司相互了解及进一步合作的机会。嘉洲广场位于佛山市南海区黄岐广佛一路98号，占地面积约3万平方米，总建筑面积约12万平方米，是一座集购物、美食、娱乐、休闲、文化于一体的大型现代型综合性购物中心。嘉洲广场拥有“大型超市、百货公司、连锁家电、饮食娱乐、室内步行街”五大业态组合，标榜为“释放、回归、体验”式的消费主题广场、“风景旅程”式饮食娱乐中心、“城市客厅”人文文化休闲中心、“个性化一站式”公共服务中心。项目建筑颇具规模，内部配套设施规划较为完善，室内外休闲广场与公共空间面积可观，形成SHOPPONG MALL的理想雏形。嘉洲广场目前已成功引驻众多较具知名度的商户，如易初莲花、麦当劳、必胜客、肯德基、屈臣氏、苏宁电器等，加上由影城、KTV、食街、书店、游戏中心、网吧等组成的休闲业态的辅助，已初步构成了嘉洲广场较为稳定的基础消费支柱。我们对嘉洲广场经营现状的一些看法开业以来，嘉洲广场的经营效果并未能达到预期的理想，项目硬件部分的投入和建设、以及相对丰富的消费业态内容，与实际引发的客流数量与消费热度没有构成良性的正比。根据我们对嘉洲广场的初步考察，对项目的经营现状总结有以下一些粗浅看法，谨呈交以作参考。1、项目定位是否已得到完整实现？嘉洲广场在规划前期，就已经确立了“释放、回归、体验式的消费主题广场、风景旅程式饮食娱乐中心、城市客厅人文文化休闲中心、个性化一站式公共服务中心”的运营定位，而这个定位亦得到项目本身硬件建设作强力的支持。问题是，该定位是否已经得到完整的实现？透过目前的项目运营，消费者是否已经感受、体验、认肯甚至获得该定位所体现出来的魅力？该定位是否已通过经营真正转化为项目的外在形象和内在文化？事实情况是，嘉洲广场目前经营情况的欠佳，问题不在于定位的缺失或偏差，而在于定位是否及如何得到实现。2、真正认识嘉洲广场的目标消费者了吗？项目的目标消费者规划预想结果是能合聚以项目为圆心、半径达10公里的广、佛两地数十万的消费人群，而现实的经营过程中客流量的贫乏显然是因为未能使规划人群成为真正的消费人群。那么，无论是曾经到过或者从未到过嘉洲广场的消费者，经营过程中是否有细致地调查了解他们的消费心态及行为？是什么吸引了一部分人经常会来嘉洲广场？是什么令一部分人选择偶尔才来嘉洲广场？又是什么令那一大部分应该可以来的人但实际上一次都没有到过嘉洲广场？项目的消费群规划有理可据或是无法企及？数十万的消费人群应该如何争取？……围绕消费者的到达或不达、多达或偶达，商业项目的经营，需要的是踏实的对消费者的了解、取悦、满足甚至引导、教育，凭空想象或是被动等待，是无法令消费选择多样、消费取向多变的潜在或规划人群，真正成为项目的消费力量的。3、经营内容是简单的堆砌？还是全面的整合？嘉洲广场凭藉地理、规模及发展商实力，目前的确已聚拢了相对可观的经营商和经营内容，实物性消费与非实物性消费的经营比例亦有较平衡的考虑。问题是，该些经营商和经营内容在项目的角色，是作为个体的简单存在和堆砌，还是已经过有机的整合而成长为一种紧密结合的势力，形成项目的独特商业文化而共同迎合消费群的错综复杂的欲望？衍生而言，业态及商品组合的差异性是否得到足够的重视？是否能真正配合家庭、生活、休闲、娱乐、购物中心的项目定位？每项经营内容，是仅满足项目功能的配置需要，还是能够营造特色魅力、可以单独承担起吸引客流的责任和价值？简单举例，中国的购物中心餐饮及娱乐的绩效不容忽视，而项目现存的食街和儿童乐园，明显地仅仅是充当一个配角而已，对项目经营的助力少之又少。4、消费环境能激发消费者的消费冲动吗？百货公司、超级市场、临街商铺、专卖店、批发市场……为什么消费者愿意选择到SPOPPING MALL中消费？仅仅是因为室内空调和停车场吗？那么他们可以去百货公司和超级市场；是因为价格便宜吗？那他们可以去超市和批发市场；如果是因为品牌和品质，那么百货公司和专卖店同样能满足他们的需要；至于购物的便利，临街的商铺才是他们的首选。因此为什么他们会选择SPOPPING MALL？明显地以上的因素都会是选择的理由，当然还包括MALL的知名度和一站式的便利。可见，消费者最终选择SPOPPING MALL作为他们的休闲、购物目的地，其需求是综合的，这反之亦要求SPOPPING MALL能满足他们的需求也应该是综合的。这种综合的需求可以概括为对消费环境的需求，其中消费环境主要包括商品环境、服务环境和建筑空间环境。除了改善经营内容以保障商品环境，我们认为服务与建筑空间的改善同样重要，因为很难想象装饰