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金地?荔湖城A区二期价格策略报告 A区二期总括简介－景区分布 二期的推售目标 1.定价背景 1.定价背景 1.2竞争对手分析 供货现状分析 1.2竞争对手分析 供货现状分析 1.2竞争对手分析 供货现状分析 1.2竞争对手分析 未来供货分析（2007年下半年） 1.2竞争对手分析 典型项目成交客户分析 1.2竞争对手分析 供货小结 1.定价背景 1.3项目基本情况分析 1.定价背景 2 .定价策略 2.1 定价思路 2.2 价格策略说明 2.1 定价策略－定价思路 销售前期（07年底）： 与一期相比，形成价格梯级。促进一期余货的销售，同时补足一热销低层物业。 销售后期（08年1~3月）： 产品供货出现单一性，利用元旦、新年销售节点，推出第二批货量，为3月份二期高层的推出作价格提升铺垫。 2.2 定价策略－价格策略说明 3、价格的建议 3.1 定价方法说明 通过市场比较法推导出均价： 3.3.1 双拼定价方法－价格参考 价格的参考选取了一期100坊别墅、凤凰城芳邻、保利林语、万科城、美林湖的联排别墅四个比较接近的项目。 3.2.2 双拼定价方法－价格参考 3.2.3 双拼定价方法－价格 根据未来市场别墅用地供应量减少，以及自身产品的信心，双拼的成交价可以达到： 3.2.4 定价方法－首批双拼单位定价 07年度首推的16套单位的景观大部分侧望湖，主望内湖，为大众产品，吸引前期关注客户，创造市场热点。 3.2.5 定价方法－双拼第二批定价 第二批单位位置为正望荔湖，景观优势强，是二期双拼的利润产品。计划在08年推售，社区配套完善，同区域市场同类型产品稀缺，价格可进行较大的拉升。 3.2.6 定价方法－影响因素以及权重： 参考的因素通常是影响客户购买的主要比较点； 权重的设定原则上是根据客户的关注度以及项目本身的差异进行分配； 3.3.1 联排定价方法－价格参考 价格的参考选取了二期双拼定价建议、凤凰城芳邻、保利林语和万科城07年五一期间推出的联排别墅四个比较接近的项目。 3.3.2 联排定价方法－价格参考 3.3.3 联排定价方法－价格 3.3.4 定价方法－首批联排单位 07年度首推的38套单位的景观、位置优势都较低，及部分单位与二期高层位置较近，有一定的压抑感，为大众产品。利用与双拼同期推出时，通过价格拉差，促进联排的销售。 3.2.5 定价方法－联排第二批建议 第二批单位景观优势较第一批好，及楼距间隔大，属利润产品。配合08年双叠的推出，价格有一定的拉升。 3.2.6 定价方法－影响因素以及权重： 参考的因素通常是影响客户购买的主要比较点； 权重的设定原则上是根据客户的关注度以及项目本身的差异进行分配； 4. 推货部署 5. 折扣跳升计划 5.1折扣方式 适用于10、11组团 ○ 备注： 花园面积大小不一致，因而不作参考因素。 10% 10% 10% 10% 10% 50% 楼距 户型（单边） 高差 朝向 道路干扰系数 景观系数 3.3 联排价格的形成 注：现评分是基于二期联排现时状态的评分 （景观、户型、位置都比双拼低，因此分数相应较低） 100% 7.36 8.4 8.23 8.39 加权评分小计 8% 9 9 9 10 　 物业管理 17% 7 9 8 7 实用、创新 户型设计 15% 8 8 8 8 联排/独立 产品差异 15% 6 9 9 7 景观、生活空间 小区环境 10% 7 8 8 10 生活、商业、 项目配套 10% 7 8 8 9 生活、交通 周边配套 5% 7 8 8 9 路况、生活氛围 周边环境 10% 7 7 7 8 　 项目位置 10% 9 9 9 10 集团、