商业地产项目成本分摊原则与核算方法.pptxVIP

商业地产项目成本分摊原则和核算方法鲍 平商业地产项目成本分摊原则和核算方法1、项目成本的构成2、项目成本各要素的分摊原则3、项目成本各要素的核算建议4、其他土地增值税清算关注问题项目成本的构成（按土地增值税清算的框架讲解）1、取得土地的成本2、房地产开发成本｛土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用项目成本各要素的分摊原则各要素分摊原则前需先搞清两个问题：一、关于土地增值税清算单位问题 规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料+分期。一句话，根据项目实际情况决定。不唯证照。（比较灵活)项目成本各要素的分摊原则二、清算单位中的清算对象问题220号规定三分法。187号二分法。规程规定不同类型分别清算。不同分法，影响土地增值税额。细分对企业不利。二分法：普通住宅、非普通与非住宅，辽宁执行二分法。三分法：普通住宅、非普通、非住宅。江苏三分法。四分法：普通住宅、非普通、非住宅、别墅。青岛四分法。国家与省没有统一规定，各地自行处理。国税发2007年132号文：土地增值税清算鉴证规则规定：普通、非普通二分法进行审核。项目成本各要素的分摊原则.国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。项目成本各要素的分摊原则项目共同成本分摊的方法：1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；4.税务机关确认的其他合理方法。（可售建筑面积法和层高系数建筑面积分摊法）土地成本的分摊原则土地成本包括：土地出让金和缴纳的相关税费。土地成本分摊原则：占地面积法和建筑面积法 土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。房地产开发成本的分摊原则土地征用及拆迁补偿费分摊原则：与土地分摊方法保持一致；前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用分摊原则：可售建筑面积法、占地面积法。建筑安装工程费分摊原则：直接成本法、可售建筑面积法、层高系数建筑面积分摊法。房地产开发费用项目成本各要素的核算建议1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部分：（1）可售部分：住宅、 公寓、写字楼、可售商铺、可售地下车位、按销售处理的回迁房等；（2）自持部分；（3）公共配套部分；（4）其他：无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。其中，公共配套部分及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象 （即先做为单独的成本归集对象， 归集汇总后再在其他成本核算对象间分配） 。项目成本各要素的核算建议2、成本核算应在日常工作中完成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应与财务系统核对一致，并定期与成本部核实，为成本分配提供可靠的依据；3 、对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出，由成本部依据合同及相关文件结合实际情况，协助财务部明确其受益对象和分配原则。在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目； 对于无合同成本支出， 由成本部在成本支出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目， 以保证成本支出列支口径的一致性且方便于两部门定期对账项目成本各要素的核算建议4、要求财务部和成本部定期核实每个合同的结算值或最新预估值。对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及尚未签订合同但已经发生的成本，应预估金额，避免出现缺项、漏项、甩项，且核实结果须经财务部、 成本部主管领导签字确认；5、对于入伙项目，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、协议或广告、 模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的， 可按预算造价合理预提建造费用， 并经成本部、财务部主管领导签字确认。项目成本各要素的核算建议6、成本核算应遵循归集、分配、二次分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省过渡核算对象， 直接在最终成本核算对象之间分配以简化分配过程。其他土地增值税清算关注问题关于土地增值税清算审核期限问题为进一步完善土地增值税清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)第十五条规定，