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控制房价过快增长市场调节与行政干预都不能少 　　“十二五”规划已经起步，中国经济新的30年同样起步，中国经济将从前一个30年高速发展的战略机遇期进入到经济转型的战略机遇期，因此起好步、开好局显得尤为重要。在“十二五”规划起步之时,中国经济最热点的问题之一依旧是未来的房价走势，政府将采取什么措施稳定房价或是控制房价过快增长。 　　在谈论控制房价过快增长的措施之前，先让我们分析一下中国房价快速增长的原因。近年来房地产调控政策不断出台，2010年的“国十条”，2011年的新“国八条”、房产税试点以及限购令等密集出台，但房价依然居高不下，甚至有越调越高之势。那么，造成高房价的根源究竟是什么呢？笔者认为，从经济学的角度讲，主要有两个因素:一是税收；二是流动性过剩。 　　税收：1993年分税制改革之后，地方事权不断增加，而财权没有改变，财政收入分配与行政责任划分倒挂，使得地方不得不依靠土地收入，由此造成“土地财政”现象。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿，同比增加70.4％。地方政府严重依赖土地，靠土地收入来维持财政，必然推高土地价格，房价就居高不下。 　　流动性过剩。2009年将近9.7万亿的银行贷款，M2增长了28％；2010年将近8万亿的银行贷款，M2增长了19.7％。在过剩流动性的冲击下，资产价格必然会被抬高。 　　当然，造成高房价还有其他的因素，从市场表象看，主要有：一是供给不足。工业化、城镇化快速发展使得住房需求总体快于供给增长，住房存在刚性需求，在大多数城市形成了住房供不应求的局面；二是市场监管力度不够。目前房地产开发行业相对垄断格局未得到有效改变，高房价中有腐败成本，对房地产开发商及炒房暴利调控不够，市场上还存在商品房交易价格不规范和欺诈行为等等；三是建设成本上涨。随着CPI的增长，建筑成本上升已呈必然之势。 　　针对居高不下的房价，一些地方政府相继推出了颇为严厉的限购令等调控措施。以强硬的行政手段打压房价，短期内房价可能下降，但行政手段不能长久，即使长久也不能最终解决问题。 　　笔者认为，控制房价应以市场调节为主，配以适当的政策窗口指导，以市场为主，行政为辅，多管齐下，打组合拳，这样房地产市场才能健康、有序发展，这也是中国“十二五”经济发展所要求的。 　　一、增加住房供给，有效缓解供不应求的矛盾 　　首先，要增加土地供应。中国人口多可利用耕地少，但是，中国城市化程度最终会达到西方发达国家水平。那时，耕地不会减少，反而会增多。因为农村人口转到城市后，其大部分剩余宅基地将转化为耕地。耕地减少只是暂时的，只要加大对农业的资金投入，完善农业基础设施，确保粮食增产、稳产，中国人吃饭问题暂时不会受到影响。要解决当前住房供不应求的局面，国家必须增加土地供应，这样才能稳定房价。 　　 其次，要加大保障性住房建设。解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件是“十二五”规划的重点。据悉，今年国家将投资1.3万亿用于保障性住房建设，其中财政补贴5000亿元。应该说，深层次的税制改革是一个复杂的系统工程，短时期内不可能启动，但如果政府将房地产领域的税费大头用于廉租房、公租房、安置房等保障性住房建设，所谓取之于房，用之于房，那么会对缓解住房供不应求、控制房价过快增长起到一定作用。 　　二、坚持稳健的货币政策，缓解流动性过剩的冲击 　　2009年和2010年信贷投放都是非常巨大的，这么巨大的投入量造成现在社会货币供应量非常大，这么大的货币供应量导致产生通胀预期，然后又进一步推动房价的上涨，并形成恶性循环。恶性循环中货币扮演了非常重要的角色。如果说货币还是宽松的、流动性的状况，房价的下调是非常艰难的，因为有强烈的需求在支撑着。因此非常有必要实行稳健的货币政策。从2011年来说，稳健的货币政策会体现在：一是价格调节，去年四季度开始有两次加息，对今年来说，加息是把货币政策从制度宽松转向稳健非常好的一个工具。二是规模调控，目前各家商业银行在人民银行的存款准备金率已达21%，这已发出非常明确的信号，就是要紧缩货币。三是渠道控制。要解决流动性过剩懂的问题，只看信贷规模是有局限性的，需要关注各种融资渠道的资金，在控制信贷投入的同时，还需要关注融资渠道的资金量。这是一把双刃剑，在缓解流动性过剩的同时，对房地产来说，融资渠道应该会多方面受到挤压。 　　三、改革土地出让制度，缓解地价与房价矛盾 　　地方政府通过竞拍形式出让土地，地价越炒越高。一方面土地卖高价，另一方面又要降房价，这本身就是个矛盾，使国家处于两难境地。要解决这一问题必须转变土地出让制度。把土地出让与税收相结合。即政府确定基础土地出让价格，这个价格等于或稍大于土地征地、拆迁成本即可。政府不以溢价形式而以税收形式取得财政收入。一方面根据房地产开发商赢利多少，制定相应征税种类及