【法学】租赁合同1ppt模版ppt课件.pptVIP

第十三章　租赁合同 ;【相关法律规范】 《合同法》第212至236条 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119; 【原理】 第一节　租赁合同概述 一、租赁合同的概念和特征 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中将租赁物租出的一方称为出租人，使用租赁物并支付酬金的一方称为承租人，支付的报酬称为租金。 ;租赁合同的特征 （－）租赁合同是转移财产使用权的合同 （二）租赁合同为诺成合同、双务合同、有偿合同 《合同法》第229条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。　　 ;二、租赁物 1、应当是耐用消费品，而非易耗消费品。 2、应当是独立物而非附着物。 3、应当是特定物。包括从种类物中特定化的物，而非种类物。 4、只能是有形的财产。 ;视为不定期租赁的情况有： 《合同法》第二百三十二条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《合同法》第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《合同法》第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。　 ;四、租赁合同的主要条款 （一）租赁财产 （二）租赁财产的用途 （三）租赁期限 （四）租金及其支付期限和方式 （五）租赁物维修 （六）违约责任 ;【案例思考】 2007年10月2日，某市市民张兴与本市个体户李奋签订了房屋租赁合同。合同规定：张兴将其自有房屋3间租赁给李奋开办饭馆。租赁期限为1年，自2007年10月3日至2008年10月2日，每月由承租人李奋向出租人张兴交纳租金450元，必须在每月1日至3日交纳。超过期限不交，张兴有收回房屋使用权，在房屋租赁期间，房屋修缮费用由承租人承担，所租房屋只准承租人使用，不允许转租；此合同自签订之日起生效。如果有???方违约，违约方要付给对方1000元违约金。合同签订后，张兴即将出租的3间房屋腾出交给承租人李奋，李奋同时也向张兴交纳了第一个月的房租450元。; 2008年1月，张兴通知李奋准备将出租的房屋转让给王启，李奋未表示异议。5月，张兴与王启办理了房产登记过户手续。6月，承租人李奋由于在别处另开设一处发廊，遂将其承租的3间房屋转租给他的一个朋友林凡使用。林凡每月向李奋交房租500元。8月，王启得知后，与李奋交涉，要求李奋解除其与新承租人林凡的租赁关系，李奋以其房屋是租自张兴，与王启无关而置之不理。王启只好诉至法院，要求收回房屋。 ;根据上述案情，思考下列问题：(1)张兴是否可以在租赁期间转卖其出租的房屋，其转让行为是否有效?(2)对李奋的转租行为如何认定其效力?为什么?(3)王启是否有权要求李奋向其承担违约责任?为什么?(4)张、李签订的合同规定由承租人承担房屋修缮费用的约定是否有效?为什么?(5)李奋获得3个月的房租差价，应归谁所有?为什么?; 第二节 租赁合同当事人的权利和义务 一、出租人的义务 （一）交付租赁物及使租赁物适于使用、收益的义务 《合同法》第二百一十六条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《合同法》第二百三十一条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。　 ;《合同法》第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 　 　 ;;【案例分析】 2008年1月，张某与李某签订房屋租赁合同，将一间私房出租给李某1年，年租金为3万3千元，订立合同时支付2万,，其余年底支付。同年6月，房管部门向承租人李某发出“危房通知书”，要求对房屋进行维修，消除危险状态。李某要求张某维修，张某以无钱为由予以拒绝。李某自行找了某建筑公司维修，维修用时1个月，李某向该公司支付合理费用2万元。李某要求张某支付这2万元，张某予以拒绝，到年底，张某要将李某扫地出门，李某要求再住1个月。 请问：此纠纷应当如何处理?;（三）费用偿还义务 《合同法》第二百二十一条　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少