【税收筹划课程系列讲座】第8讲 个人出租房屋纳税筹划ppt课件.pptVIP

第8讲 个人出租房屋纳税筹划;;目 录;;1.个人出租房屋用于非营业用房应缴纳税;2.个人出租房屋用于营业用房应缴纳税;个人所得税应纳税所得额的计算方法为： （1）每次（月）租金收入额不超过4000元的， 应纳税所得额= 每次（月）收入额-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）-800。 （2）每次（月）租金收入额在4000元以上的， 应纳税所得额=【每次（月）收入额-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）】×（1-20%）。 允许扣除的相关税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加和印花税，不能扣除个人所得税。 ;3.个人转租出租用房应缴纳的税;转租房屋的个人所得税应纳税所得额的计算方法为： （1）每次（月）转租收入额不超过4000元的， 应纳税所得额= 每次（月）转租收入额-原租入租金-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）-800。 （2）每次（月）转租收入额在4000元以上的， 应纳税所得额=【每次（月）转租收入额 -原租入租金-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）】×（1-20%）。 允许扣除的相关税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加、印花税和向出租方支付的租金，不能扣除个人所得税。 ;二、出租房屋避税途径;（一）利用税收优惠，合理避税; ①如果甲将房屋作为经营用房出租给乙，该月应缴纳税： 营业税=3000×5%=150（元） 城建税及教育附加=150×（7%+3%）=15（元） 房产税=3000×12%=360（元） 个人所得税=（3000-150-15-360-800）×20% = 335（元） 税费总额= 150+ 15+ 360+ 335= 860（元） 则甲每月实际收入=3000- 860 =2140（元） ; ②如果甲将房屋作为非经营用房出租给丙，该月应缴纳税费： 营业税=2900×3%÷2=43.5（元） 城建税及教育附加=43.5× （7%+3%） =4.35（元） 房产税=2900×4%=116（元） 个人所得税=（2900-43.5-4.35-116-800）×10% =193.62（元） 税费总额=43.5+ 4.35 + 116 + 193.62 = 357.47 （元） 则甲每月实际收入=2900-357.47 =2542.53（元）; 结论：甲如果将房屋租给乙，每月应缴纳税费总额为860元；若租给丙每月应缴纳税费总额为357.47元。虽然租给乙比租给丙每月多收租金100元，??租给丙比租给乙每月节省税收502.53元，反而增加了402.53元（2542.53-2140）的实际收入，显然租给丙更有利。;（二）利用“起征点”，合理避税; 由于张三的月租金收入达到了该省的起征点，要按营业额全额计算应纳营业税额，则张三每月应纳营业税75元（ 5000×3%÷2 ）、城建税及附加为7.5元【75×（7%+3%）】； 李四的月租金收入未达到该省的起征点，不用缴纳营业税和城建税及附加。;（三)正确计算各项扣除税费，有效节省个人所得税;方案一：房屋出租期满后维修 税法规定，从2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。张大爷应纳税所得额为10000元，每月应纳个人所得税为1000元（10000×10%）。 张大爷在出租房屋12个月的时间内，总共应纳个人所得税12000元（1000×12）。 ;方案二：对房屋马上进行维修 假定维修费用为10000元，依照上述规定，房屋租赁期的第1个月至第12个月，每月应纳税所得额为9200元 （10000-800），每月应纳个人所得税为920元（9200×10%），在房屋租赁期的第1个月至第12个月内，累计可扣除房屋维修费9600元（800×12），剩余房屋维修费400元（10000-9600），可在以后的房屋租金中扣除。 张大爷在出租房屋12个月的时间内，实际缴纳个人所得税应为11040元（920×12）。 　　; 对比分析可知，该房产1年租期满后，采用方案二可以节税960元（12000-11040）。如果今后仍对外出租，该房产维修费剩余的400元可以在以后扣除。 当然，纳税人在支付维修费时，一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地方税务机关核实，经税务机关确认后才能扣除。;小 结