上实集团上海青浦朱家角海源别墅初步物业发展建议（补充稿整合）20070510（NXPowerLite）ppt课件.pptVIP

海源别墅初步物业发展建议（补充稿）;报告解决三大核心问题;青浦朱家角容积率0.5，4000亩低密度超级大盘;位于朱家角淀山湖世界生态别墅板块，周边高档休闲设施环伺;拥有“双唯一”资源——淀山湖和朱家角，自然风情和人文底蕴并存;知名房地产企业“上实集团”可凭借海源项目可从“项目开发”向“城市开发”转型;4000亩低容积率超级大盘;项目初步定位探讨;新中式文化风情城KPI体系;本项目撷取KPI;意义：拉升整个4000亩土地价值，高端化产品成为4000亩价值高地和标竿;豪宅产品引领丰富上实地产开发经验，将上实品牌向高端化引领;上实集团·新文化运动倡导者;472亩有条件借助板块;1500万元/套以上产品作为直接竞争对手;中信泰富品牌影响力大，可炒热板块，但其联排别墅与本案无直接竞争;千万级豪宅客户的偏好差异总结，项目未来客户以“隐”和“价”为贵;开发商印象—— 新文化地产运动倡导者;启动区定位;472亩作为别墅大盘的启动区，以豪宅形象定位出街;472亩KPI——豪宅别墅的核心价值体系;472亩;29栋 VS 39栋： 项目本体：600-800平米符合472亩土地现状;具体建议：39栋独立别墅;建筑风格建议：新中式风格;建筑风格建议：传统中式元素的重新运用;功能构成建议——地下室娱乐和休息区分离;功能构成建议——地上一层 日常生活及客卧;功能构成建议——地上二层 奢享私密套房;472亩;472亩;472亩;设计要点4——双厨双餐厅设计，中西合璧，大面宽、回旋余地从容； ;设计要点5——交通组织方式上，旋转楼体彰显奢华，直跑楼梯节约面宽、节省面积;设计要点6——首层套房设计，方便客人或老人日常生活居住;设计要点7——主卧位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台;舒适/豪华型别墅各功能区间常用面积配比（三间客卧/主卧套房/客厅/起居厅….);园林设计要点1——优质、成年树种体现小区沉稳、内敛、尊贵的气质；赋予环境以“历史感”;紫藤攀墙，历经百年沧桑； 荷花、睡莲，宁静、大气的中式韵味； 松、竹、梅、橘，高低错落，分布夏、春、秋三季，各有文化内涵； 枇杷黄绿相间，与翠竹掩映成趣； 荷、蕉高下配合，听雨打枝叶； 宝珠山茶，妍丽如锦；;园林设计要点3——分层的绿化体系充分保证了视觉上与外界的隔离和私密性的营造；;园林设计要点4——庭院坡地内景的营造：地势变化有情趣，院内有草坡、水塘、景观石等小品；;意义;客户锁定：以居住为目的，重视别墅稀缺性而引发的价值提升;客户渠道：定向、定点推广;营销关键：做足展示;21栋开盘必备条件;21栋开盘必备条件;;样板段（21套）展示的关键要素;下阶段总体工作进度表;售楼处（会所）工作节点时间轴;售楼处 （会所）;会所的周边环境——有山有水，中式园林景观;会所的功能建议——兼销售中心与客户体验馆;海源会馆——典雅、内敛、高贵是卖场应展示的特有气质;海源会馆——让茶道、民乐、垂钓来表现一种风云过后的宁静、平和;海源会馆——品牌联营;海源会馆——影视厅、建材展示厅;景观（社区及样板段）工作节点时间轴;样板段景观;入口处的改进建议1——通过密植，加强社区的私密性;入口处的改进建议2——通过对道路系统的改进，增加社区的仪式感;入口处的改进建议3——通过对于入口的园林改进，体现社区的价值;信箱更精致，可以充满老上海韵味；;现有样板园林评价——细节处理不足，无震撼体验;强调客户参与性——庭院的功能并不是简单的观赏，更要强调客户的参与性——包括”看、听、闻、触“，因此如何利用如此大的庭院空间让客户体验到未来的在此的暇逸生活，应成为样板房园林设计的关键。;1、功能： 对庭院功能加以明确, 读书、喝茶聊天还是运动？功能决定其空间布局； 2、香味： 为各个季节准备一些香花植物，给人以嗅觉上的享受； 3、色彩 ：植物的种植上要考虑到季相变化，落叶的和常绿的搭配，丰富庭院色彩； 4、质感 ：植物、铺地的材质尽量体现高对比度，精致混以粗犷，柔软配以粗硬； 5、声音：让水动起来，溪流的潺潺声，小鸟的啁啾声，叶片的沙沙声让人更贴近自然；;6、光照：注意花园中阳地及阴地的状况。在夜晚光线的衬托下花朵变得半透明，草状羽形植物闪闪发光。为了夏季炎热的气候，种植高大乔木，创建一片阴地。 7、形态：考虑植物的立体形状以求得变化，做一些精心修剪的树木 8、个性：结合建筑风格营造体现主人品味的庭院 9、焦点：为眼睛创造一个可以休息的景色，比如一期的张拉膜，摇椅，小的雕塑;社区景观组团的建议——只进行草坪处理并提供专职的园林设计与施工团队;建筑（5栋样板房）工作节点