合同法ppt课件7——买卖合同、租赁合同.ppt

二、租赁合同的分类 （一）一般租赁合同与特殊租赁合同 根据法律对租赁合同有无特别规定划分 区分意义：不同类型租赁合同成立程序不同。 如《城市房地产管理法》第54条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 （二）动产租赁合同与不动产租赁合同 根据租赁合同标的物的性质不同划分 区分意义：法律对不动产租赁合同设置了更多的特殊规则。 如《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 即享有优先购买权的承租人只能是房屋租赁合同的承租人。 （三）定期租赁合同与不定期租赁合同 根据租赁合同中是否明确约定租赁期限划分 区分意义：法律对两类合同的订立程序要求和行使解除权的要求不同。 二、租赁合同的期限 第214条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（租赁合同的临时性） 第215条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（租赁合同的自动延展性） 例题： 张某于1月租住何某一套房屋，租期1年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。次年3月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？（单选，2000年卷三第26题） （二）买卖合同中标的物的风险负担 标的物的风险：指买卖合同的标的物由于不可归责于买卖合同双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失。 风险负担规则： 第142条：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 1. 当事人有约定，从约定 如约定了国际贸易术语 2. 当事人无约定，依交付而转移（交付主义） 注意： ①风险转移与所有权转移相分离 ②在观念交付时，风险在观念交付时转移 ③依“交付主义”转移风险的规则只适用于转移所有权的合同，只转移使用权的合同标的物风险转移仍适用“所有权主义”，如在租赁合同中，租赁物损毁、灭失的风险，由出租人承担，而不是由承租人承担。 第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 3. 法律有特别规定，从其规定 （1）一方违约时的风险负担 在当事人一方存在重大违约行为时，该违约行为影响风险转移；而在当事人一方存在一般违约行为时，违约并不影响风险转移。 第147条：出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。 买受人违约（加速风险转移）： ①第143条：因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。 ②第146条：出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。 出卖人违约（阻碍风险转移）： 第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 即：一方重大违约时，违约后的风险由违约方负担。（哪些重大违约会影响风险的移转需依法律明确规定，主要为影响标的物交付的违约行为） 注意：风险负担与违约责任承担相分离 第149条：标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。 （2）路货买卖的风险负担 第144条：出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。 （3）法律推定交付地点的标的物的风险负担 第145条：当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。（交付主义） 对于不需要运输的情况，仍适用交付主义。 例题： 甲、乙签订货物买卖合同，约定由甲代办托运。甲遂与丙签订运输合同，合同中载明乙为收货人。运输途中，因丙