商品房买卖合同课件.pptVIP

第七章 商品房买卖合同;☆本章包括四节： 第一节 概 述 第二节 商品房认购书 第三节 商品房买卖合同条款 第四节 商品房买卖合同的履行;第一节 概 述 ;三、商品房买卖合同的成立和生效 1. 商品房买卖合同主体合格 商品房出卖人是房地产开发企业且具有售房资格 商品房买受人具有相应民事行为能力 2. 商品房买卖合同双方意思表示一致、真实 3.商品房买卖合同内容符合法律法规规定 4.商品房买卖合同采用书面形式;四、商品房买卖合同签订履行的一般过程 ;选 房 攻 略 1. 根据售楼处张贴的楼盘预售证，确定自己欲购买的房屋是否属于合法的销售范围 2.查询楼盘的抵押情况 3.到市规划局“规划在线”网站查询楼盘附近规划，了解周边规划情况是否满足自己的需要 4.在交订金时一定要确认是不是可以退订以及退订的条件等，并在《房屋认购书》上注明。 ;第二节 商品房认购书 ;二、商品房认购书的内容 1. 商品房的基本信息 2.商品房价格 3.定金或订金条款 4.将来签订商品房买卖合同的期限;三、商品房认购书中的订金和定金 1. 订金 2. 定金 ;第三节 商品房买卖合同条款; 2. 商品房基本情况 审查用地范围、销售范围是否包括所购买的房屋 注意房号的确定 商品房的面积： 根据《房产测量规范》（GB／T 17996.1—2000）;商品房建筑面积＝套内建筑面积﹢分摊的共有建筑面积 套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 3. 计价方式与价款 商品房买卖可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价 ①套（单元） ②建筑面积或套内建筑面积; 4. 面积确认及差异处理 ① 面积确认 应认真查看面积测量报告，并核实测量单位测量资格 约定复测的权利和复测后双方确认方式 ② 差异处理 约定 没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： ⅰ. 面积误差比绝对值在3%以内（含），按照约定的价格据实结算 ⅱ. 面积误差比绝对值超出３％，买???人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。;ⅲ. 买受人同意履行合同的; 5. 付款方式及期限 尽量分期 最后一期为质量保修金 6. 交付期限 约定必须明确具体 交付时商品房应具备的条件也应明确，至少要有“一表两书”： ① 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 ② 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 7. 付款和商品房交付的违约责任 两种违约责任应对等，并应保留买受方的合同解除权; 8. 交接 应约定书面交接 应约定交接的程序和条件 9. 产权或债权纠纷 约定没有产权及债权纠纷 卖出方保证没有抵押及一房多卖的情形 ;二、补充协议 1. 室内环境 2. 周边环境 3. 建筑结构、材料及装修标准和设备 4. 产权登记 5. 前期物业 6. 质量及维修 7. 按揭未获通过与预售合同之间的关系 8. 市场差价损失的赔偿 ;三、售楼广告与宣传资料的效力 (一). 售楼广告与宣传资料的法律性质 1. 一般原则：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请 2. 特殊情况：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。;商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件： ① 所作的说明和允诺具体确定 ② 说明和允诺是关于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施 ③ 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响 上述条件必须同时具备；同时具备的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ; (二). 欺诈宣传的法律责任 1. 民事责任 2. 行政责任 (三). 样板房、楼盘模型的效力 样板房和楼盘模型属于售楼宣传资料的一种;第四节 商品房买卖合同的履行;收 房 攻 略 1. 房屋是否达到交付使用条件。根据相关法律法规，开发商必须提供房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 2.房屋质量 3.交付逾期和面积差异问题 4.小区规划设计变更、商品房室内设计变更的情况 5.景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定 ; （