土地使用权转让_2课件.pptVIP

二、土地使用权出租的特征 1.主体为出租人和承租人 2.是民事法律行为 3.出租物包括土地和地上建筑及附着物 4.继续性的经营行为 5.属于债权法律关系 产生原因：土地使用权人有权在其权利之上设置负担，将其享有的土地使用权予以出租。 三、与相关行为的区别 （一） 出租 转让 继续行为 买断行为 权利的延续 权利的让与 原土地使用权人与出让人的关系不改变；并形成新的出租人与承租人的关系。 原土地使用权人与出让人的关系终止 第一节 国有土地使用权转让概述 本节主要内容 一、土地使用权转让的内涵 三、土地使用权转让的原则 二、土地使用权出让与转让的区别 四、土地使用权转让的条件 一、土地使用权转让的内涵 ——土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。 （一）法律规定《出让和转让暂行条例》第19条：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 。 （二）理解 国有土地使用权人作为民事主体的一方，将土地使用权转移给新的土地使用权受让人，这表明转移了的资源在它们新的使用者手中将具有更大的价值。 二、土地使用权出让与转让的区别 1.法律行为不同 —创设财产权与转移财产权 2.法律关系主体不同 —所有者只在出让中体现 3.出让金与转让费的性质不同 出让案例： 1993年11月23日，原告山西泰丰大酒店有限公司(以下简称泰丰公司．合同乙方，与被告山西大同市土地管理局(以下简称土地局．合同甲方，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，经协商一致自愿签订了国有土地 使用权出让合同； -合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让绐乙方用于商业建设使用40年， 土地出让金为8045793元．合同签订后30日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15%（计1206868.05元)作为合同定金，60日内付清全部上地使用权出让金；乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可清求赔偿；乙方付清全部土地使用权出让金后的5日内，依照规定办理土地使用权登已手续，领取国有土地使用证，取得土地使用权。 合同签订后，原告泰丰公司于1993年12月27日给付被告土地局400万元-其中，含合同定金1206868.05元．土地使用权出让金2793131．05元；泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至1994年4月I日付清-土地局同意了泰丰公司的申请，并于1993年12月28日给泰丰公司核发了加盖-大同市人民政府”和”大同市土地管理局”印章的8939．77平方米国有土地使用证。但是，泰丰公司并未于1994年4月1日付清尚欠的土地使用权出让金-后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行．1994年9月22日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于9月30日付清。 到期仍未履行．土地局遂依照《中华人民共和国城祯国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条关于“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”和、山西省《城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同．所支付的定金及出让金不予退还”的规定。 解除1993年11月23日与泰丰公司签订的国有土地使用权出让合同，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰 丰公司已经支付的定金1206868.95元和土地使用权出让金2793131.05元不予退还．10月24日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于1996年3．4月间向大同市人民政府报告，请求给予解决．但均无结果，遂干1997年8月20日向山西省大同市中级人民法院提起诉讼。 原告诉称：被告单方面撕毁自愿与原告签订的《国有土地使用权出让合同》后，不仅不退还原告绐付的定金，还将原告给付的土地使用权出让金也一并没收- 虽经原告多次交涉，被告拒不退还，故诉请依法判令被告退还原告绐付的土地使用权出止金2793131.05元，并赔偿占用此款期间的银行利息，或者依法判令被告继续履行土地使用权出止合同。 被告辩称：原告在支付了定金及部分土地使用权出让金后，其余款项虽经被告多次催促．一直未按约定履行，至今欠下违约金790余万元，给被告造成损失。为此被告根据合同的约定，决定解除合同，并决定根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出止和 转让暂行条例》第14条和山西省城镇国