项目商业补充定位报告ppt课件.ppt

xxxxxxxx项目商业补充定位报告;;;项目南向望江路以大型餐饮、商场、大型超市为主，占位整个南七片区商业中心;黄山路依托政府规划，目前已成为整个xxIT业中心，辅助高档休闲娱乐场所;xxx沿线目前以低档餐饮、小商店等沿街店铺为主，主要还是社区配套型商业;消费人群、商业传统以及道路级别的不同决定了黄山路、xxx、望江路未来不同商业地位和未来可能出现的商业类型组合;;项目所在区域沿街店铺以安居房改建为主，业态以低档餐饮、洗浴、汽车配件等为主，真正商业性质店铺稀少;目前主要经营业态面积统计：以40-70平米为主;仕嘉名苑，商业紧邻桐城路，实现高价快速销售;恒生阳光城，依托苏果超市，商业价值高，但因内部销售，价格实现不高;望江花园，商业位于支路，实现均价位于片区较低水平;同城花园，商业未出售，但客户询盘量大;*;近年来新推出小面积商铺高价高速出售，目前几乎???售罄，未来供应量不足;区域背景总结;*;片区内投资者主要分为两大类：生意人与泛公务员阶层;专业人士访谈：xxx开通带来商业环境的改善和片区商业楼盘的缺失使得客户需求远未得到满足;典型客户访谈：生意人根据片区经营现状和自身经济实力，需求面积集中在30-50平米;典型客户访谈：泛公务员阶层往往认为投资商铺比投资住宅更好，很多为了将来养老准备;典型客户访谈：高收入人群，具有多次置业经历，关注资产的增值，投资和自用区分不明显;*;地块环境：地块周边面貌决定目前商业价格不高，但规划预示片区未来商业仍有很大的升值空间;开发商目标：快速去化条件下搏取高价;根据区域现状，三条可能发展途径;*;金地88街：地段和规模优势明显，区域商业氛围较足但档次不高，且市场竞争激烈;大铺改小铺，体现街铺精神，既利于风情商业的营造，又降低投资门槛，提升产品竞争力;产品发力1：西班牙建筑风格的打造奠定了风情商业的形象档次;人性化的购物空间创造街区商业的风情体验;密集型广告推广和重量级活动推广，保持市场持续热度;金地88街成功要素剖析;无论从区位位置、市场情况还是价格走势上，本项目与金地88街都有着很相似的商业成长背景;*;发展战略;项目定位原则：从项目掌握资源和市场来选择定位;;形象定位;与周边集中式商业和临街店铺差异化定位，选择中高档女性精品商业，辅助休闲配套商业;投资者、经营者、消费者;市场商铺大小、项目整体定位、案例借鉴和客户需求决定户型面积;;;享受自然的风情;;;;;;形象定位;与周边集中式商业和临街店铺差异化定位，特色商业;市场商铺大小、项目整体定位、案例借鉴和客户需求决定户型面积;*;物业发展建议;一层尽量不改变柱网结构的前提下，划小店铺面积，降低投资门槛;二三层面积放小，借鉴艺展中心分割模式，通过低总价弥补高层商业递减的问题;内部街道拒绝直线一通到底型，适当采用弧度，形成视觉上的变化与遮挡;设计时考虑户型左右与上下拼合，满足不同客户面积需求;内部中庭部分设置四部自动扶梯，货梯安排在商业价值最差的西端;三层通过与南向市政花园的互动和外置楼梯的设计，增加三层商业价值;物业发展建议;北向商业突出都市化印象，通过大面积玻璃橱窗和小尺度水景体现现代感 ，与公建化外立面一致;南向与规划路之间留出足够尺度的共享空间，通过绿化和休闲场所的打造，与公园形成互动;南向通过地面铺装及文化景观小品营造浓厚商业氛围，并体现趣味性;通过树木、盆栽高低错落园景，营造高低错落、若隐若现的感觉，通过不同处理方式，实现个性化;通过遮阳棚、招牌、广告牌、挂灯、廊柱等竖向空间，创造视觉冲击点;商业单元外立面;配套设施：桌椅、垃圾筒等体现个性化;三层外挂阳台;两栋楼中间位置南向设计观光电梯，另在东侧设计天桥与公园绿化相连；货梯设计在楼体西侧;物业发展建议;在女性主题商业街定位前提下，穿插餐饮等休闲商业;;小户型公寓客户从置业目的来看，基本分为自住和投资两类需求，;项目本体条件下的客户匹配分析——自住型和初级投资型客户是我们的客户来源;偏好时尚新颖的建筑外观和公共部位的豪华 对小区的规模、内部景观和配套不是特别在意 重视周边环境，满足都市生活的一切需求 对总价比较敏感;户型面积需求不大 对户型的朝向、通风采光不是特别在意;个人自住型典型客户访谈;家庭自住型：主要关注区位、户型和环境，对小两房需求度较高;家庭自住型典型客户访谈;初级投资型：看重资产价值和投资回报，看好城市升值潜力和区域未来前景;初级投资性的典型客户访谈;;项目开发目标下的客户契合度分析;根据客户需求、市场规律和项目定位得出本项目的面积配比;;;双城纪案名释义;友邻国际;友邻国际案名释义;;天城案名释义;;;艺展中心：深圳最成熟的工艺品交易中心，经营面积3.8万平米 ;五大类经营项目;A座一楼和二楼家居工艺饰品小铺为主，注重购物乐趣；三楼和四楼以明清古典和欧美风格家具为主，