合同法分则--租赁合同ppt课件.pptVIP

案例1 甲与乙公司签订租赁合同一份，甲将其所有的厂房出租给乙，租期从2008年9月起至2015年9月止，年租金为300万元，租金支付方式为先付后租，每年的9月31日前一次性给清整年租金，若未及时支付租金达15天，甲有权解除租赁合同，并由乙公司赔偿甲的损失;双方如有违约，须支付对方违约金30万元。合同签订后，甲交付租赁厂房供乙公司使用，乙公司分别于2008年9月、2009年9月支付年租金300万元，2010年9月，乙公司因资金紧张未能给付租金，甲向其追要，乙公司于当年12月份向法院起诉要求解除合同，甲对解除合同无异议，并向法院递交《合同解除的确认函》，但随后乙公司撤回起诉，法院裁定准予撤诉。2011年1月、2月，乙公司分别向甲支付租金30万元、5万元，甲接收。2011年3月，甲诉至法院，认为双方的租赁合同已经解除，故要求乙公司返还租赁的厂房、赔偿损失、支付欠付租金并承担违约金30万元。乙公司辩称合同并未解除、甲收取租金的行为应视为甲选择继续履行合同而非解除合同。 问题:甲的诉讼请求能否得到支持? 案例1 问题： 1、租赁合同是否解除?何时解除？ 2、乙公司起诉提出解除并送达甲公司，是否解除？ 乙告诉撤诉是否为撤回解除的意思表示？其效力是什么？ 3、欠付租金如何确定？ 二、案例分析与讨论： 一、未经出租人同意转租的，转租合同是否当然无效？出租人是否可以请求确认转租合同无效？ 二、出租人解除租赁合同后对转租的影响？ 案例2 出租人甲和承租人乙签订租期为一年的房屋租赁合同（以下称主租赁合同）。后承租人乙在没有征得出租人甲同意的情况下，与丙（次承租人）签订了租期为二年的房屋租赁合同（以下称转租合同），甲得知该转租之事后，各方当事人就转租一事进行了协商但无法达成一致意向，甲遂向法院提起诉讼：一、要求解除主租赁合同；二、要求确认承租人乙与次承租人丙的转租合同无效；三、要求乙按合同约定支付租金并腾出房屋，归还甲。 争议 该案审理中，就出租人甲提出的确认转租合同无效的诉请能否支持？ 案例2 第一种意见认为，原告即出租人甲享有请求法院确认转租合同无效的权利。出租人甲因承租人乙擅自转租的违约行为来诉请法院解除主租赁合同，说明其是对承租人乙行使的无权转租行为的效力不予追认，因而出租人甲有权确认转租合同无效。 第二种意见认为，原告即出租人甲无权也无须享有请求法院确认转租合同效力的权利，即转租合同的存在与出租人甲无关。这主要是基于合同的相对性来说的。具体实践中，只要原告即出租人甲拥有了“解除主租赁合同以及返还租赁物——房屋”的判决后，如果出租人甲对承租人乙和次承租人丙搬出租赁房屋的要求不予配合时，可以申请法院强制执行。 三、案例分析与讨论： 一、承租人的优先购买权的性质与效力？ 承租人的优先购买权的性质是债权性优先购买权还是物权性优先购买权？ 案例3 　 刘某在南阳市卧龙区蒲山镇街道自有门面房三间，2007年12月，刘某将房屋租赁给赵某开私人诊所，双方口头约定房租为每月100元，每年元月份将全年房租支付完毕。赵某在租赁期间，因经营需要，对房屋进行了简单的装修。2010年元月，赵某如期支付了全年的租金。同年6月份，刘某和李某签订房屋转让合同，将房屋卖给李某。李某随即通知赵某腾房。赵某以刘某房屋转让行为侵犯自己优先购买权为由，诉至法院，要求法院依法确认该房屋转让行为无效。 分析：赵某的主张是否拥有法律依据？ 案例3 　　【分歧】 　　本案存在两种意见，一种意见认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条规定“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。赵某和刘某虽然没有签订书面房屋租赁合同。刘某已经接受赵某提前支付的一年租金，双方形成事实上的租赁关系。赵某在租赁期间，依法享有优先购买权，刘某卖房未通知赵某，侵犯了赵某的优先购买权，故刘某和李某之间的房屋买卖行为应当被确认为无效的民事行为。 　　第二种意见认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买