20170824-西安-世园大公馆-营销广类-3号楼售计划.docVIP

世园大公馆3号楼推售计划 货量盘点。 3号楼共计1个单元，2T3户，25层，面积区间为109. 71㎡、126.59㎡、153.81㎡，共计75套，可售面积为9752.75平方，总货值约9046万元。 房号 01 02 03 合计 面积（平米） 153.81 109.71 126.59 / 户型 四室两厅三位 三室两厅两卫 三室两厅两卫 / 套数（套） 25 25 25 75 / 3845.25 2742.75 3164.75 9752.75 目标盘点。 9月15日开盘，至9月底，3号楼153.81平米户型销售目标8套（去化率10%）；109.71和126.59平米户型销售目标各21套（28%）；3号楼9月份销售目标50套，约5700万（按照9275平米/元单价计算）。 10月份，3号楼153.81平米户型销售目标15套（去化率20%）；109.71和126.59平米户型销售目标各3套（8%）；3号楼10月份销售目标21套，约2800万（按照9275平米/元单价计算） 三、浐灞区域市场及竞品分析。 1、浐灞区域内市场大势分析。 （1）浐灞区上半年住宅市场供求情况； 2017年上半年浐灞区域供应量89万方，成交量152万方，成交量领跑全市，浐灞市场主要以去化库存为主。 （2）浐灞区上半年住宅市场存销比； 浐灞区域上半年住宅市场存销比为3.9，为全市最低，库存压力较小。 浐灞区域2017年下半年市场分析。 （1）浐灞区域下半年推货量盘点： 加推量汇总 加推项目（个） 加推面积（㎡） 加推套数（套） 西安全市下半年加推量 239 1857万 168670套 城东区域下半年加推量 57 471.62万 42596套 浐灞片区下半年加推量 27 234.21万 20845套 若浐灞按照月均30万方的去化量计算，上半年整体去化量约为180万方；下半年由于限购政策影响，预计将有40%的外地客户流失，预计下半年月均去化量为18万方，下半年按照234万方的供货量计算，去化周期将提升至13个月。 （2）浐灞区域2017年下半年主要竞品推货分析； 浐灞区域主要竞品下半年高层推货情况 项目名称 供应产品套数 预计单价（元/㎡） 总价范围（万元） 供应量（万方） 90㎡及以下 91-110㎡ 111-140㎡ 140-180㎡ 180㎡以上 紫薇花园洲 0 100 100 0 0 9500 99-120 2.5 振业泊岸 0 186 332 0 0 9500 85-124 6.694 枫林九溪 0 33 33 33 0 10000 103-153 1.419 保利心语花园 0 528 528 0 0 11000 101-143 13.2 万科金域蓝湾（精装） 0 621 780 0 0 12500 118-171 17.751 御锦城 132 264 132 0 0 9000 85-114 5.94 普华浅水湾 0 0 154 154 0 10000 113-177 4.928 富力白鹭湾 0 396 806 0 0 9000 93-126 15.64 本项目 0 25 75 100 0 9300 96-165 1.9 合计 69.972 项目下半年直接竞争为面积段和总价段相匹配的普华浅水湾和振业泊岸，万科金域蓝湾和御锦城、保利心语花园会对本项目造成一定的客户分流。 （3）项目周边9月份预推货项目情况。 项目周边9月份预推货项目情况 项目名称 楼幢号 面积（万㎡） 套数（套） 户型 面积（㎡） 普华浅水湾 5#、7# 1.9 122 四室两厅两卫、四室两厅三卫 150-180 万象湾 1# 2.9062 248 三室两厅 105-130 合能?铂悦府 2# 2.89 130 三室两厅、四室两厅 95-115 保利心语花园 21# 2.3 408 三室两厅、四室两厅 90-134 万科金域蓝湾 8# 2.38 198 两室两厅、三室两厅 92-137 御锦城 6#、8#、9# 8.7 786 两室两厅、四室两厅、三室两厅 84-139 湾流 14# 2.41 240 两室两厅、三室两厅 83-115 合计 23.4862 2132 / / 项目周边9月份预推货项目货值较大，约24万方，会对本项目造成较大的竞争压力。 （4）浐灞区域主要竞品6.28新政前后的来访量及去化量分析； 项目主要竞品6.28新政后来访量均有下降，御锦城项目表现最为明显；普华浅水湾，白鹭湾，御锦城，枫林九溪近两个月的日均来访量分别为7、21、25、19组。 项目主要竞品6.28新政后成交量均有下降，御锦城项目表现尤为明显（其余三个项目因统计时间范围内推售节点原因，成交量变化不具有说明性）； 市场小结：浐灞区域作为国家生态区，由于环境利好和上半年的政