关于进入杭州商业地产市场策略报告.pdfVIP

一、 房地产政策回顾及市场分析 （一）房地产政策回顾 2011年，在 “调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调 控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等 2010 20 40 2010 政策全面升级，限购城市从 年的不足 个大幅增加到 多个；始于 年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓， 行政与经济手段进一步细化。本次调控是历史上力度最严厉，持续时间最长的一 次，房地产形势严峻。 表1：近期房地产调控政策 时间 政策要点 央行在2011年持续收紧货币政策，分别在2011年的2 月9 日、4 月6 日、7 月7 日，连续三次上调 2011年 了一年期存贷款基准利率。与此同时，连续六次上调存款准备金率。 2011年 1月27 日，财政部公布了 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将 购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住 2011.1.27 房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 国务院总理温家宝26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 2011.01.26 会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。 住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低 2010.11.03 于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。 暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭 2010.09.29购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得 税优惠政策。 国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 2010.09.27 （下称 《通知》），要求贯彻落实 “国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和 建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 加快保障性安居工程建设工作座谈会 17 日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理 2010.09.18 李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。 国务院已正式批准杭州、南昌等 10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划 2010.09.04 正式进入批准阶段。 截止2011年底，全国限购城市已经达到46个，从城市看，大部分是省会及 直辖市，从区域看，长江三角洲地区最多，达到12 个，占到全国的26%，其中 尤其是浙江省内达到8个，局全国之首。 （二）房地产市场现状分析 1.2011年土地成交、楼市成交均大幅下降 2011年在一系列严厉的楼市宏观调控政策作用下，北上广深等一线城市楼 市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到有效遏制。同时，房产交易下滑拖 累了土地市场，2011年全国土地出让也出现下滑。中介机构统计显示，截至2011 年12 月底，全国最典型的20 个一、二线城市中，成交量为137.5万套，相比2010 年全年的160.6万套少23 万套，预期2011年20个城市成交量减少超过22 万套。 另外，不仅大部分城市成交量萎缩，一线房企也在2011年三季度开始出现明显 的销售乏力。 2. 土地流标量增两倍 北京中原的统计数据还显示，全国主要 130个城市，2011年土地流标达900 宗，总流标数量相比2010年的280 宗上涨2.2倍;住宅类地块流标达420 宗，住 宅类地块流标数量相比2010 年的130 宗上涨223%。特别是在2011年 11月~12 月，房产交易低迷传递至土地市场，仅这两个月，土地流标数量就达到近300 宗，其中住宅类地块占50%。 3. 新房销售受阻，库存大涨 土地市场冷清最主要是新房销售受阻，库存大涨。根据国土部公布的数据， 截至201