商品房按揭合同纠纷案件审理.docVIP

商品房按揭合同纠纷案件的审理 陈 吉 生 近几年来，随着我国住房分配货币化、住房商品化和社会化的住房制度改革的稳步推进，商品房按揭制度受到开发商、购房者和银行等各方面的极大欢迎，这一制度在实践中得到了广泛的运用，因而该类纠纷案件也越来越多地起诉到法院。作为新类型的房地产案件，法院在审理过程中遇到不少新问题，亟待研究解决。 一、商品房按揭的法律性质 按揭一词是香港学者对英文Mortgage的汉译（粤语音译）。按揭是英美法中物的担保的一项基本制度，系指债务人或第三人将标的物的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期得到清偿的担保形式，其本质上与大陆法系中的让与担保制度相同。事先转让财产的所有权是英美法中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的最大区别。① 我国内地的现行法律中尚未使用按揭这一概念，但这一概念在实践中已得到了广泛的运用。我国目前实践中存在的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。现楼按揭的法律关系的性质实为抵押，理论界和实务界对此争议不大。但对于楼花按揭的性质，则存在几种不同的观点。第一种观点认为，楼花按揭属于权利质押。主要理由是楼花预售合同中的预购人在与银行签订按揭合同时，向银行提供的贷款担保标的不是楼花所有权而是对开发商享有的债权，根据物权法定原则，楼花按揭明显不属于不动产抵押的法定范围，而更符合权利质押的特征。①第二种观点认为，楼花按揭属于不动产抵押。主