地产不同盈利模财税问题解析.ppt

7.13 ABS在一级开发中的核心作用及财税问题 主要是资产证券化 财税【2005】55号文 第八部分，金融地产模式 6.1 众筹 6.2 证券化 6.3 信用建设 6.1 众筹 众筹，是指用团购+预购的形式，向网友募集项目资金的模式。众筹利用互联网和SNS传播的特性，让小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意，争取大家的关注和支持，进而获得所需要的资金援助。 现代众筹指通过互联网方式发布筹款项目并募集资金。相对于传统的融资方式，众筹更为开放，能否获得资金也不再是由项目的商业价值作为唯一标准。只要是网友喜欢的项目，都可以通过众筹方式获得项目启动的第一笔资金，为更多小本经营或创作的人提供了无限的可能。 众筹的特征 低门槛：无论身份、地位、职业、年龄、性别，只要有想法有创造能力都可以发起项目。 多样性：众筹的方向具有多样性，在国内的众筹网站上的项目类别包括设计、科技、音乐、影视、食品、漫画、出版、游戏、摄影等。 依靠大众力量：支持者通常是普通的草根民众，而非公司、企业或是风险投资人。 注重创意：发起人必须先将自己的创意（设计图、成品、策划等）达到可展示的程度，才能通过平台的审核，而不单单是一个概念或者一个点子。 众筹的案例 成立于去年3月的Realty Mogul和成立于去年6月的RealtyShares，这两家将众筹概念成功植入房地产领域的美国初创企业到现在的情况都尚正常运营，去年都拿到了百万级美元的种子融资。 根据RealtyShares的介绍，每一次众筹中类似的产权分配其实是通过一个单独的有限公司完成最后的购买，投资人的资金换取的则是这个有限公司相应的股份。 目前他们与150多家房地产公司合作，将第三方想要购置的房源放到自己的产权众筹平台上，房源分成两种，一种购置后出租，为投资者提供相应的固定租金利息，另外一种购置后直接出售，完成交易后投资者分钱。后一种方式周期较长，设有持有期。 投资者每次最少投资金额不得少于5000美元，投资人能收到年利率达9%的利息回报。 众筹的案例 艾德·梅德利(Ed Medley)从未投资过商业地产项目。但如今，他却成了洛杉矶、田纳西州等地多家购物中心、移动房屋停放地和公寓楼的所有人。 梅德利是加利福尼亚圣马特奥市的一位顾问工程师和地质学家，他通过众筹形式作为跳板，伙同数以千计的个人投资人，共同对上述地产项目进行了投资。梅德利已对15个地产项目进行了投资，最低的投资额为5000美元。梅德利对此表示，虽然面临着一定的风险，“但是把一小部分资金能够投入到不同的房地产项目当中确实具有吸引力。” 很明显，其他的房地产投资人也有着相同的感觉。允许个人购买从个人仓储设施到豪华酒店的各类地产股份的新网站正不断涌现。美国房地产投资协会会长总裁斯科特·威利(Scott Whaley)对此表示，“人们对地产投资的兴趣相当大。企业家想要获得资金，人们想要进行投资，他们的需求都很高。 6.2 证券化 资产支持的证券 房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 REITs的特点在于： 收益主要来源于租金收入和房地产升值； 收益的大部分将用于发放分红； REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。 6.3 信用建设 金融体系的建设方向 渠道——互联网 团队——投研能力，风险控制能力 与机构的合作 第九部分，合作开发模式的财税问题 9.1 合作建房的法律沿革 9.2 住宅合作社合作建房模式的财税问题解析 9.3 “拍地俱乐部”模式的财税问题 9.4 个人名义投资地产开发的财税问题 9.5 法人名义投资地产开发的财税问题（与个人差异） 9.6 一方出地一方出资的不同组合方式财税问题（4种） 第十部分，商业地产项目税务稽查的重点问题解析 税总发【2014】31号 检查年度 一般检查2012年至2013年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查2014年度。 一、营业税 房地产业检查重点 一、营业税 应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。 （一）主营业务收入 1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。 （1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税； （2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。 （3）总机构有无将分支机构的未完工开