商品房共有权问题分析-analysis of common ownership of commercial housing.docxVIP

保护知识产权声明本人为申请河北大学学位所提交的题目为(向总磊栩如玛圣经什兔〉的学位论文，是我个人在导师(始启旨导并与导师合作下取得的研究成果，研究工作及取得的研究成果是在河北大学所提供的研究经费及导师的研究经费资助下完成的。本人完全了解并严格遵守中华人民共和国为保护知识产权所制定的各项法律、行政法规以及河北大学的相关规定。本人声明如下:本论文的成果归河北大学所有，未经征得指导教师和河北大学的书面同意和授权，本人保证不以任何形式公开和传播科研成果和科研工作内容。如果违反本声明，本人愿意承担相应法律责任。声明人:面反日期:....2.主/0年」王一月3R作者签名:奋斗兑导师签名:在沟淑日期:Hlù年」主一月J一R日期-旦/I?年」主一月一主_R导论一选题背景商品房纠纷涉及到很多方面，包括不公开标示一房一价:标价内容不细，解释权归开发商:不包括以后是否随市场变动而加价部分涨幅:利用虚假销售信息，抬高房价(比如在楼盘还没有卖出的情况下，打着仅余几套的旗号，造成消费者产生对房地产市场销售情况的误判):房产销售后开发商或中介不按相关约定的承诺兑现服务项目:实际面积与售房标示面积不符:向购房业主多摊公用面积，或让消费者承担不应该由其承担的面积:使用欺诈性的语言、图片发布误导消费者的广告:在消费者不了解不知情的情况下，自立收费项目:强制或变相收费等。其中除向购房业主多摊公用面积，或让消费者承担不应该由其承担的面积一项外，其余各项都有明确的判断标准，虽然有此类纠纷，但是在立法上，如果想达到法律所设定的结果，是可以通过法律渠道予以解决的，但向购房业主多摊公用面积，或让消费者承担不应该由其承担的面积一条，涉及到房地产开发的成本、利润及共有权共用部分的划分(无争议的划分)，也涉及到仅此一项立法上的细化和不足。所以在此背景下，涉及共有权共有部分的纠纷，相对于房地产其它方面的纠纷，此类纠纷需要进行全面的梳理后进行切合实际的重新制定关于共有权共用部分的法律法规，由此而产生的此类问题的下一问题链接也会因此类问题立法的进一步完善而消失或减少。二研究意义商品房开发商(包括交房后的物业管理机构)和购房业主交易双方利益平衡是本文研究的主要意义。因此，加强对商品房市场运行状况的监控，细化和建立健全商品房交易的法律法规，对商品房市场运行中存在的主要问题进行解决，这不仅是政府的重要职责，也是开发商、业主和各职能部门共同的责任。在商品房买卖中，房地产开发企业与购房者之间永远是强者和弱者的利益之争，是实力悬殊的双方利益冲突，具有天然的利益失衡倾向。因此，针对房地产开发企业的一些法律空白点的模糊地带的侵权行为，除了在全社会营造、建设一种诚信的经营环境之外，更为重要的是通过国家宏观调控和法律手段及采取经济法等一系列综合法律对策来规制房地产开发企业钻现行法律的空子，切实对业主合法权益进行保护，使整个房地产市场有法可依，有章可循，促进商品房市场的健康有序规范的发展。111理论意义在现行法律中，涉及到房地产开发企业欺诈行为的法律制度有两部法律、一个条例、一个解释和两个办法，包括1995年1月1起施行的《城市房地产管理法》，1999年10月起施行的《合同法》，1998年7月公布实施的国务院第248号令《城市房地产开发经营管理条例》，2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，1995年1月1起实施的建设部95号令《城市商品房预售管理办法》，以及2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》。从商品房销售的整个过程来看，与经济法联系比较密切的商品房销售制度大体上可以分为销售主体市场准入制度、销售主体市场退出制度和商品房销售监督制度。本文研究的主要理论意义就是，关于对房地产市场的销售监督后的商品房，在共有权共有部分上产生的纠纷和意义的链接，从而为今后此类问题制定更为规范详细切合实际的法律法规奠定基础，包括对商品房交易过程涉及到的《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》、《消费者权益保护法》、《土地管理法》、《广告法》和《城市规划法》等相关法律进行逐步的完善。2实践意义实践的意义主要是对共有权共有部分的确切定位，包括楼宇间的空地、电梯间、地上地下车位、绿地等共有权属全体业主的公共用地的定位。确定地上、地下车位、绿地是否有产权，业主如何购买、租用车位，是否为房地产开发商二次收费或在房屋出售盈利的基础上，再进行二次盈利。三研究方法调查与分析的研究方法一是开展问卷调查。。。对几种不同类型的小区业主进行问卷调查，通过问卷调查找出有倾向性的关于共有权共用部分的意见和建议:二是网络调查，利用网络对所研究的课题进行调查，以此获得不同地域不同行业不同阶层的房产业主对此类问题的看法和见解:二是对案例进行分析，，，通过案例分析找到此类问题的症结，同时对正反