【商业地产-PPT】深圳美杜兰庭价格方案2.ppt

美杜兰华庭价格方案 一、折实价单制定 二、帐面价单制定 三、低首期价单制定（买一成送一成） 四、价格走势和推售安排 一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2） 1、价单体系 第4层（住宅开始层）各单位单价： 平面系数＊基价 5层以上各单位价格在第4层的基础上逐层加上层差求得。 2、平面系数朝向：景观：噪音：户型 = 4.0: 2.5: 1.5: 2.0 美杜兰华庭周边情况示意图 （1）朝向系数（4.0）：所有户型仅四种朝向 (2)景观系数（2.5)：共四种典型景观 （3）噪音系数（1.5）：共四类噪音 （4）户型系数（2.0）：共四种户型 3. 层差 （1）跳差 A栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与C栋面对，B栋北面6楼以下被住宅楼遮挡；南面与D栋面对；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面7楼以下被友谊城遮挡。 第2栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面28楼以下被罗湖一号遮挡；西面33楼以下被佳宁娜遮挡；北面一半7楼以下被友谊城遮挡，另一半27楼以下被保安大厦遮挡。 第3栋东面18楼以下被罗湖医院遮挡；南面30楼以下被罗湖金岸遮挡（稍有空隙）；西面30楼以下被嘉里中心遮挡；北面27楼以下被保安大厦遮挡。 美杜兰华庭周边情况示意图 （2）层差差价 （1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故10楼以下层差为50元。 （2）确定中低楼层承担主要价格压力，故11楼至24楼层差为80元。 （3）为避免高层空置，25-34层层差为20元。 3、价单控制 （1）三栋最高单价11,000元；最低单价 8,000元 （2）三栋最高总价600,000元；最低总 价240,000元 （3）三栋20楼同层单价差1,500元 二、帐面价单制定 （一）付款方式折扣 付款方式 折扣 比率 一次性付款 0.96折 5％ 首期二成 （含三成以上） 0.97折 20％ 首期一成（入伙前一成） 0.99折 15％ 低首期（买一成送一成） 1.00折 60％ 综合折扣：0.991 （二）优惠折扣 1、认购优惠 认购期间给客户5%/套优惠 预计解筹当天会成交约200套（15%） 则价单需分摊5%*15%=0.75% 2、解筹当天成交优惠1％/套（逼定） 预计解筹当天会成交200套（15%） 则价单需再分摊1%*15%=0.15% 3、整体预留2%作为后期节日及促销使用。 优费折扣共计： 认购优费（0.75%）+解筹当天优惠（0. 15%）+整体预留（2%）=2.9% （三）帐面均价（带装修） 9500/（付款折扣99.1%—优惠折扣2.9%） =9500/96.2%=9875元/M2 选择不带装修：在带装修价单上-500元/M2 三、低首期（买一成送一成）价单制定 1、低首期（买一成送一成）价单帐面均价： 9875/0.9=10972元/ M2 2、选择不带装修套餐： 在低首期价单上-500/0.9 四、推售策略及价格走势 （一）推售策略 1、解筹日推售安排：《1+1投资增值计划》 原则： （1）保证A单位有高成交量（预计150套） （2）B单位做为解筹后高成交量的储备（预计50套） 预计开盘时收筹500个，实际成交200套（解筹率40%）则： A单位：1栋01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261个单位。3栋02、11，即2列58个单位，共319个。 B单位：1栋05、06即2列58个单位。3栋03、04、07、08、13，即5列145个单位，共203个（总价不超过40万）。 总计：522个单位。 3、美杜兰华庭模拟销售走势图 （二）价格策略 （2）1+1投资增值价格试算 3、美杜兰华庭模拟价格走势图 汇报完毕 谢谢！ 【机密】 “榜样”的力量！－前言：彩域传播战略构想 张艺谋拍的电影一定比我拍的票房高，舒尔茨教授的《整合营销》比《快感制造》好卖。且不论水平优劣，首先他们都是榜样，是旗帜。 在传播世界里，榜样们不需要如我这样给记者塞红包搞宣传，原因仅仅是榜样有力量。“榜样”物件的传播规律是，人们会主动去学习和接受他们。 将“优雅城市”成为城市性格的榜样，通过大众传播的杠杆，去控制所有的传播端口，这就是实效为“彩域”构思的传播战略。 【壹】、彩域的“榜样”传播