商业地产项目价值的实物期权评价分析-real option evaluation analysis of commercial real estate project value.docxVIP

确评估项目价值提供了新的思路，突破了传统方法将决策思维定格在“立即投资”和“永不投资”的二唯论的局限性。从理论上和思想上修正了传统决策方法的缺陷和不足，使商业地产投资决策更加科学合理；第三，实物期权方法可以使决策者意识到风险的增加可能反而会增加期权的价值，激发他们充分运用决策灵活性的潜能，改变态度，学会多角度看问题。当然，实物期权方法并不是简单地对传统评价方法的彻底否定，而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其批判地继承和发扬，两种方法相互补充。1.1.2研究意义房地产业的健康发展将影响整个国民经济的持续稳定发展，商业地产作为房地产的一个重要组成部分，影响到整个国民经济的产业结构、流通结构、分配结构和消费结构，其发展是和整个国民经济紧密联系在一起的。商业房地产价格波动性较大，且投资成本高、周期长，且是不可逆的。实物期权方法运用于不确定环境下的不可逆投资决策分析，利用实物期权方法考察房地产开发投资决策，不仅能为开发商的理性开发决策提供指导，而且能为政府利用市场经济规律调控房产市场的经济政策提供理论支持，有助于保持房地产市场健康稳定的发展。可见对商业地产进行研究对于我国经济的发展具有重要的意义。商业地产在我国发展时间较短，市场存在盲目开发。对商业地产的实物期权研究尚处于起步阶段，相应的理论知识体系不全面，本文分析了商业地产的实物期权特征，有助于大家加强对商业地产的了解，改变传统的商业地产开发模式，规避商业地产开发风险，实现商业地产的可持续发展。将实物期权方法运用于投资决策中，考虑了项目的经营柔性和企业的战略适应性，对解决项目现金流不确定性而导致产生偏差的问题起到了重要作用。且实物期权方法并不是对传统投资决策评价方法的简单否定，而是在保留传统投资决策评价方法合理性的基础上，对其进行修正，使商业地产投资决策更加科学。本文的研究有助于丰富商业地产投资决策理论，提高投资决策正确性。1.2研究内容和研究方法研究内容本文的研究基于对实物期权研究文献搜索后的所得到的结论，着手进行以下几方面工作：①通过分析商业地产投资决策的影响因素，找出其实物期权特性，令人更易辨别商业地产项目中所蕴含的期权类别。②根据商业地产项目的投资决策特征，整理改进当前有代表性的分析框架，使之更明晰，并具有可操作性，便于管理者的理解和应用。③考虑战略性信息的影响，将泊松过程的跳跃方式加入到标的资产的动态过程描述中，建立基于跳扩散过程的实物期权模型。④结合一个实际案例，应用本文的实物期权模型对项目进行分析和价值评估，同时利用传统NPV方法和B－S模型计算的结果进行对比分析。并在不同参数下进行敏感性分析，讨论相关参数变化时对期权价值的影响。本文的研究内容结构如下：第一章是全文的绪论，在这一部分主要概述了本文的研究背景、研究意义、研究内容及方法，并阐明了本文研究的创新之处。本章的目的在于指出现阶段房地产传统投资评价方法的缺陷，引出了实物期权作为传统评价方法的辅助方法，可以使投资者更加科学合理地评估项目价值。第二章是相关理论综述，就实物期权理论发展与研究现状进行了简单阐述，首先分析了实物期权的基本含义、特征，接着对项目评估决策方法的演进做了概述，并比较了实物期权与传统的投资决策方法，最后对国内外经典的实物期权定价模型和常用的定价方法进行了介绍。第三章通过对商业地产的六个特征，进一步分析了影响投资决策的三个因素：决策的灵活性、项目开发与运营的不确定性以及投资的不可逆性。接着分析了商业地产项目投资决策中所蕴含的实物期权特征。最后得出了本章的商业地产投资价值的实物期权分析框架。第四章通过研究战略性信息因素对标的资产的影响和标的资产的变动过程，构建了商业地产项目的延迟期权模型，确定相关参数。通过实证研究，对比分析了采用传统NPV方法和Black－Scholars公式计算出来的结果，验证了模型的客观性，同时对期权价值进行了敏感性分析。第四部分由第五章构成，是结论与局限。总结了全文，并指出本文研究存在的不足和进一步的研究方向。研究方法本文主要的研究方法包括：①数学建模法数学建模是大多数理论研究者所推崇的一种方法，它具有很强的科学性，合理的假设可以增强模型的实用性，因此具有很好的效果。在模型分析和求解的阶段，主要用到了以下二种方法：合式解析法、偏微分方程法。②数据分析本文主要使用应用软件Matlab7.0,计算累积正态分布、阶层、级数求和等。其次还利用Excel对部分数据进行了处理。③阅读文献为了更好的把握研究的内容，作者对有关实物期权及房地产领域的文献进行了仔细的搜索与阅读，积累的充足的资料，通过对以往与本研究理论相关的的文献进行阅读和研究，在了解前人研究成果和研究不足的基础上，找到自己的研究切入点和相关材料。1.2.3研究技术路线本文的研究技术路线如下图：绪论相关理论综述项目价值分