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金棕榈广场项目 可行性研究报告 湛江开发区新盛科技发展有限公司 二○○九年七月 目 录 第一章 总论 1 第二章 项目地理位置及开发条件 3 第三章 市场调查分析 6 第四章 项目规划设计方案 11 第五章 项目投资估算和资金筹措 15 第六章 项目管理及实施办法 19 第七章 财务评价 20 第八章 结论 27 第一章 总论 1.1项目背景 “金棕榈广场”项目是由湛江开发区新盛科技发展有限公司开发，项目位于湛江经济技术开发区乐金路南侧、规划路西侧、北侧、开发区国税局东侧，处于湛江市总体规划的金融、商业中心，拟开发成为一个具有酒店、写字楼、商场、街铺及公寓等多功能的城市商业综合体，属于湛江市未来重点工程建设项目，也是目前湛江市最大型的综合开发项目，在推出时将作为城市区域功能转化的标志性建筑群。 项目占地面积47893.5㎡（71.84亩），总规划建筑面积189612㎡(含地下室面积)，总投资约5.9亿元。 1.2项目概况 项目名称：金棕榈广场 项目地址：湛江经济技术开发区乐金路南侧、规划路西侧、北侧、开发区国税局东侧 投资开发商：湛江开发区新盛科技发展有限公司 总占地面积：47893.5㎡（71.84亩） 项目规模：项目建筑面积189612㎡(含地下室面积) 项目投资总额：人民币59341.21万元 项目开发建设期：三年八个月。 1.3开发商基本情况 湛江开发区新盛科技发展有限公司，成立于2006年4月，控股股东为广东上景投资有限公司，注册资本为650万元。 广东上景投资有限公司是以湛江市锦绣华景房地产有限公司为核心发展发展的大型投资企业，湛江市锦绣华景房地产有限公司经营多年房地产开发业务，在相继开发“华景公寓”、“锦绣华景”项目，总开发建筑面积60万㎡，项目小区配套有学校、幼儿园、商场、市场、会所等公共设施，缘因注重楼盘的规划、设计、施工质量、物业管理及小区功能配套等，深得消费者的认可，其中“锦绣华景”一期工程被广东省房地产业协会授予“广东省绿色住小区”称号。 1.4项目开发的社会经济意义。 1.4.1湛江经济技术开发区详细控制规划表明将湛江经济技术开发区建设成为湛江市CBD中心，本项目将为上述规划的实现奠定良好的基础。 1.4.2项目社会效益明显，主要是带动相关行业的发展，促进经济良性循环。 1.4.3项目的商业设施经营、物业管理等将为社会提供一定数量的就业岗位。 1.4.4作为湛江市最大型的综合开发项目，有丰富的物业类型，将打造集商务办公、购物休闲，星级酒店及公寓于一体的大型现代都市建筑群，将推动湛江市房地产发展的水准和典范形象。 1.4.5项目的兴建将为地方财政增加一定的收入。 1.5项目研究依据。 1.5.1根据国家、省和湛江市政府颁布的有关法律法规和政策文件。 1.5.2开发项目策划方案。 1.5.3 政府及有关部门核发项目的文件和证书。 1.5.4项目地形图。 1.5.5项目工程地质勘察报告。 1.5.6市场调查研究获得的资料。 1.6主要技术经济指标 主要技术经济指标项目经济指标如下： 序号 项目 指标 序号 项目 指标 1 用地面积 47893.5㎡ 8 地面商业面积 16000㎡ 2 总建筑面积 189612㎡ 9 酒店 24182㎡ 3 建筑密度 25% 10 公寓 78593㎡ 4 容积率 3.0 11 写字楼 25000㎡ 5 绿华覆盖率 35% 12 地下室 45838㎡ 6 项目投资 59341.21万元 13 机动车位 1250个 7 项目收入 97912.45万元 第二章 项目地理位置及开发条件 2.1项目地理位置 湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处。湛江是我国首批对外开放的沿海城市，国家一类大市，全市面积1.3万平方公里，人口710万人。现辖雷州、吴川、廉江三市，徐闻、遂溪二县和赤坎、霞山、坡头、麻章四区，拥有1个国家级经济技术开发区。先后获得 “全国绿化达标城市” “中国优秀旅游城市”等荣誉称号。湛江市具有独特的地缘区位优势：一是中国沿海通往非洲、中东、欧洲、东南亚、大洋洲航程最短的口岸；二是中国大西南经济腹地进出口的重要咽喉；三是中国进军东盟各国市场最佳的“桥头堡”，也是东盟各国进入中国大陆市场最佳的“登陆点”。独特的区位优势使湛江经济技术开发区在泛珠三角经济合作圈、环北部湾经济圈、中国东盟自由贸易区、亚太经济圈中处于重要的战略地位，成为中国大陆最适宜外来投资者投资经营的地区之一。 经济技术开发区中央商务区2.2项目开发条件 2.2.1政策环境有利 湛江市2008年度工作报告上指出：湛江市按照省委、省政府“三促进一保持”决策部署，把保增长