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乌市房地产专项市场调研报告 凌峻地产集团 广州凌峻房地产咨询有限公司 2013年5月 目 录 前 言 4 第一部分 乌市区位及经济发展 5 一、乌市区位概况 5 二、乌市经济发展概况 6 三、城市发展规划 9 第二部分 乌市房地产市场分析 16 一、土地供应和成交情况 16 二、房地产开发投资额 24 三、商品房施工面积与竣工面积 24 四、商品房销售面积与销售额 25 五、商品房销售均价走势 25 六、小结 26 第三部分 乌市住宅房地产市场 27 一、乌市住宅市场板块划分 27 二、各板块发展分析 27 三、各板块对比分析 30 四、乌市房地产市场存在的问题 32 五、乌市房地产市场发展趋势分析 33 六、重点楼盘类比分析 34 （一）乌市房地产市场中高端楼盘类比分析 35 （二）乌市房地产市场中端楼盘类比分析 39 （三）乌市房地产市场中低端楼盘类比分析 43 第四部分 乌市商业地产市场 48 一、乌市商业市场概述 48 二、乌市主要商业街概述 49 三、主要商业街调查及分析 54 四、大型商业中心调查及分析 69 第五部分 乌市房地产购买力分析 92 一、乌市人口及居住现状分析 92 二、乌市民消费购买力分析 93 三、商品房消费习惯分析 95 四、客户群体分析 96 第六部分 项目周边环境和地块价值分析 98 第一节 2#地块环境与地块价值分析 98 一、项目区位环境 98 二、周边环境分析 98 三、地块现状分析 100 四、项目SWOT分析 103 第二节 风动地块环境与地块价值分析 104 一、项目区位环境 104 二、周边环境分析 104 三、地块现状分析 105 四、项目SWOT分析 110 结 束 语 112 附件一：乌市楼盘汇总 113 一、乌市中心板块楼盘汇总 113 二、乌市城北板块楼盘汇总 172 三、乌市城西板块楼盘汇总 187 四、乌市城东板块楼盘汇总 204 五、乌市城南板块楼盘汇总 214 六、乌市开发区板块楼盘汇总 232 附件二：访谈记录 249 前 言 首先，感谢绿环耀和对本次房地产市场调查工作所给予的大力支持！ 本次市场调查我司从2个项目地块的实际角度出发，对乌市房地产住宅市场及商业市场进行了较为深度的调研，此次调研从乌市城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展、重点项目情况等进行了针对性的调查研究。为更全面和更深入了解乌市房地产市场发展，在形成本报告之前，我们走访了相关业内人士、政府领导、潜在购买客户群体代表等，深入了解相关情况。 调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。 第一部分 乌市区位及经济发展 乌市区位概况 1、乌市简介 乌市位于新疆维吾尔自治区中北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界 。乌市是我国五个省区民族自治区域之一新疆的首府，是全疆政治、经济、文化的中心，是中国西部对外开放的重要门户，新欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，地处亚洲大陆地理中心，是欧亚大陆中部重要的都市。 其中天山区位于乌市东南部，是乌市的政治、经济、文化、科技、教育、金融中心，驻有自治区、乌市党、政、军和新疆生产建设兵团的首脑机关。 2、乌市区位交通 乌市区位优势明显，交通便捷，自古便有“开天辟地之门户”之称，是连接天山南北、沟通新疆与内地的交通枢纽，第二座亚欧大陆桥贯通后，乌市已成为我国扩大向西开放的重要门户和对外经济文化交流的窗口。 乌市机场为全国五大门户机场之一，开通国际国内航线69条。乌市火车站是全疆铁路的总枢纽，兰新铁路复线和南疆铁路的建成运营后，其承担内地和中亚地区的客货集散运输能力大为增强。公路四通八达，3条国道穿过市区与全疆、全国及周边国家相连，市区主干道河滩快速路与吐乌大高等级公路、乌奎高速公路和衔接，外环路现已贯通。 乌市行政规划及人口 乌市行政区域总面积1.42万平方公里，现辖7区1县（天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、头屯河区、米东区、石河子市），2个国家级开发区（经济技术开发区、高新技术开发区）和一个出口加工区。据第六次人口普查和2012 年末公安人口年报资料测算，全市常住人口约335万人，城镇人口约占98%。其中天山区总面积171平方公里，常住人口约70万人。下辖7个片区管委会、11个街道、178个社区、1个村和1个牧场。 乌市资源 矿产资源：乌市处于中国特大煤田之一的准噶尔煤田的中部，又被准噶尔油田、克拉玛依油田、塔里木油田和吐哈油田所包围，所以又被称作是“油海上的一只煤船”。此外还有食盐、芒硝、石灰石、铁、锰、铜、石膏、油页岩等许多矿藏。 能源：